1.3 Механизм ипотечного кредитования

Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, поскольку на каждом из них, благодаря специфике ипотечного жилищного кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому в соответствии с ними ипотечный рынок принято делить на первичный и вторичный [28, c.112].

В сущности, первичный рынок ипотечных кредитов представляет собой сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

Схема взаимодействия участников системы ипотечного кредитования представлена на рисунке 7.

Рис. 7 Схема взаимодействия участников системы ипотечного кредитования

Другой не менее важной стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередных заемщиков.

Для решения этой чрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещения их среди долгосрочных инвесторов. Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов представлены в Приложении 4.

Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты.

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования на первичном рынке может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными накоплениями принимают решение приобрести жилую недвижимость посредством ипотеки.

Требования, предъявляемые к потенциальным клиентам, могут изменяться в зависимости от банка, но, как правило, они являются стандартными (рисунок 8).

Рис. 8 Требования, предъявляемые к потенциальным клиентам

Оформление ипотечного кредита - многоэтапная процедура.

Основные этапы процедуры выдачи ипотечного кредита представлены на рисунке 9.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга). Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным [27, c.73].

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе представлены в Приложении 5.

Помимо заработной платы, многие банки принимают во внимание доходы от работы по совместительству, доходы от сдачи недвижимости в аренду, проценты по банковским вкладам, но при условии, что эти доходы постоянные и подтверждаются соответствующими документами.

Рис. 9 Основные этапы выдачи ипотечного кредита

Перечень документов, необходимых для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита, устанавливается по усмотрению банка, но, как правило, он включает в себя документы, представленные на рисунке 10.

Рис. 10 Основные категории документов необходимых для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита

Подбор и оценка жилья - клиент подбирает квартиру, представляет банку пакет документов на жилье, банк оценивает данное жилье с точки зрения качества залога и дает согласие на его приобретение.

Подбор жилья может происходить как до обращения клиента в банк, так и после.

Оформление кредитного и других договоров по сделке -- центральный этап процедуры ипотечного кредитования.

На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры, представленные на рисунке 11.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Договор страхования включает страхование жизни заемщика, объекта и титула при покупке квартиры на вторичном рынке либо жизни и трудоспособности заемщика при покупке квартиры па первичном рынке.

Рис. 11 Основные договора по сделке

Регистрация заключенных договоров в Федеральной регистрационной службе (ФРС) занимает порядка 7-14 дней. ФРС выдает свидетельство о праве собственности, которое предоставляется банку. Регистрируется также залог жилья. Оформление свидетельства о праве собственности на жилье является основанием для выдачи кредита.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Закладная по ипотеке - это именная ценная бумага, наличие которой позволяет владельцу обладать правом на присвоение обеспеченного ипотекой имущества. На сегодняшний день наличие подобного документа не является обязательным условием для получения займа.

Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Выдача кредита является конечной остановкой в ипотечной сделке, банк выдает заемщику денежные средства, за счет которых происходит окончательный расчет с продавцом. Наибольшей популярностью пользуется услуга эксперт-сейфинга, т.е. аренды банковской ячейки.

Схема расчета зависит от того, кто является продавцом квартиры.

Заемщик становится собственником квартиры и получает возможность прописаться в ней, вселиться и даже сдавать. Единственным ограничением является невозможность продажи квартиры, обмена или дарения до погашения кредита.

Обслуживание и погашение кредита - банк принимает платежи от заемщика в погашение кредита и уплату процентов и комиссий, ведет учет погашения основного долга и процентов. При выполнении обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

Ипотечные кредиты как сложный банковский продукт сопровождаются разнообразными комиссиями и сборами, величина которых зависит от банка, выдающего кредит, и от вида жилья - первичного или вторичного (комиссия за рассмотрение кредитной заявки, оплата услуг оценщика, комиссия за выдачу кредита, комиссия за обналичивание денег и т.д.).

Таким образом, механизм ипотечного жилищного кредитования можно определить как поэтапный комплекс взаимодействия взаимосвязанных между собой субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов. А условиями функционирования данного комплекса является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.