logo search
Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития в Российской экономике

1.1 Нормативно-законодательное обеспечение ипотечного кредитования

В настоящее время в науке создана весьма существенная теоретическая база для правового анализа процессов обеспечения реализации важнейшего конституционного права человека и гражданина России на жилище.

История ипотечного кредитования в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [3].

Законы, появляющиеся в настоящее время, позволяют ипотечному кредитованию получать все большую скорость развития, поскольку они регулируют спорные и недостаточно ясные положения ипотечного кредитования.

В таблице 1 рассмотрим основные нормативно-законодательные акты, регулирующие сферу ипотечного кредитования.

Таблица 1 Нормативная база ипотечного кредитования

Нормативно-правовой акт

Что регулирует

Конституция РФ от 12.12.1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 21.07.2014 г. № 11-ФКЗ)

Закрепляет права гражданина на жилье и на охрану частной собственности.

Гражданский кодекс РФ (часть 1 от 21.10.1994 г., часть вторая от 22.12.1995 г.)

Устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение, предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.

Федеральный закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ (ред. от 05.10.2015 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Закон об ипотеке регулирует различные аспекты социальных отношений, которые возникают при использовании квартир и иной недвижимости, как залога для получения кредита. Статьи закона нормализуют и устанавливают основные положения об ипотеке в РФ, о заключении договора ипотеки, об оформлении закладных документов, о госрегистрации ипотеки и т.д.

Федеральный закон от 11.11.2003г. № 152-ФЗ (ред. от 30.12.2015 г.) «Об ипотечных ценных бумагах»

Законом регулируются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам. В нем раскрываются такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия.

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 31.01.2016 г.)

Регулирует отношения, связанные с жилыми и нежилыми помещениями, их использованием, жилищными правами граждан страны.

Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 01.05.2016 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 07.05.2016 г.)

Регулирует процесс юридического засвидетельствования возникновения, изменения, перехода прав на недвижимое имущество, дополняет нормы Гражданского Кодекса РФ.

Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2015 г.) «О кредитных историях»

Законом определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй.

В представленной таблице рассмотрена лишь малая часть законодательных документов, напрямую регулирующих деятельность на рынке ипотечного жилищного кредитования России. Правовая база ипотечного кредитования весьма обширна. С учётом данного обстоятельства в Приложении 1 представлены нормативно-правовые акты, которые, так или иначе, регулируют вопросы ипотеки и сделки с недвижимым имуществом без описания предмета их регулирования.

Проведённый анализ показал, что существующая в настоящее время нормативно-правовая нормативная база ипотечного кредитования является весь массивной.

В настоящее время продолжается совершенствование ипотечного законодательства. Речь идет как о создании новых, так и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные акты (НК РФ, Жилищный кодекс РФ, ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Для создания благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время прорабатываются вопросы, затрагивающие порядок налогообложения залоговых операций, взимания государственных пошлин за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования рисков и т.п.

1.2 Социально-экономическая сущность и основные элементы ипотечного кредитования в рыночной экономике

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, который может успешно функционировать только при наличии развитой ипотечной системы, позволяющей четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость и создавать условия для предоставления им долгосрочного кредита под залог жилой недвижимости [22, c. 95].

При развитой, устойчиво функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций.

В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический (рисунок 1).

Дадим обобщенное определение, учитывая при этом все вышесказанное: ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором.

Рис. 1 Двойственный характер сущности ипотеки

При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости (рисунок 2). Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения [3].

Рис. 2 Предмет ипотеки

Для того чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий (рисунок 3).

Плюсы и минусы этого способа решения жилищных проблем каждый должен взвесить самостоятельно (рисунок 4).

Рис. 3 Условия осуществления ипотеки

Рис. 4 Достоинства и недостатки ипотечного кредитования

Решение о том, брать ипотеку или нет - важное и серьёзное, ведь платить придётся долгие годы. Если жилищный вопрос стоит остро, а платежи по кредиту будут составлять менее половины месячного дохода, то ипотека может стать единственно реальным и вполне доступным вариантом решения проблемы с жильем. Также в случае проживания на съёмной квартире и оплаты её около 10 000 рублей в месяц, ипотека будет более выгодна.

Следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования [25, c. 89].

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием представлены на рисунке 5.

Рис. 5 Функции ипотечного кредитования в России

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

1. Ипотека подразумевает обязательное залоговое обеспечние (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

Основные требования ипотечного кредитования представлены на рисунке 6.

Рис. 6 Основные требования по ипотеке

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика. Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Характеристика основных субъектов рынка ипотечных кредитов представлены в Приложении 2.

Второстепенными субъектами классической ипотечной схемы являются: риэлтерская компания; государственный регистратор; нотариус; паспортные службы; органы опеки и попечительства.

Таким образом, из данных, представленных в таблице следует, что система ипотечного кредитования, в том числе жилищного, включает широкий круг участников. В свою очередь, каждый участник системы ипотечного жилищного кредитования осуществляет определенные функции, как на профессиональной основе, так и в процессах реализации своих гражданских прав. При этом указание на профессиональный характер деятельности является основанием для установления определенного контроля за подтверждением этого профессионального уровня.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов. Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам, представленным в Приложении 3.

Подводя итог вышесказанному можно сделать вывод, что приобретение жилья - есть первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

По различным оценкам не менее 60 процентов населения России в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий: всего 1,2% населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета [18].

Ипотечное кредитование - реальная возможность изменения сложившейся в нашей стране ситуации. Суть ипотечного кредитования - предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте.