Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования.

1.3 Антикризисная программа в США

В рамках программы вывода рынка недвижимости и ипотечного кредитования из стагнации президент США Барака Обама обнародовал ряд мер, которые он намерен принять. Основные пункты жилищной программы выглядели так:

1. Выработать новую программу помощи ипотечным должникам. Она должна была поощрять кредиторов, которые идут навстречу клиентам и производят перерасчет кредита по более выгодным условиям; 2. Создать фонд помощи тем, кто потерял свои дома из-за долгов по ипотеке. Общий размер фонда - $10 млрд.;

3. Выделить $10 млрд. правительствам тех городов, жители которых больше всех пострадали от жилищного кризиса. Эти деньги должны пойти на погашение долгов по коммунальным платежам за арестованные по долгам дома;

4. Предоставить налоговые льготы 10 млн. ипотечных должников. В среднем налоговое бремя для них снизится на $500;

5. Разрешить судам по делам о банкротстве изменять условия погашения ипотечного долга;

6. Выделить дополнительные $10 млрд. в поддержку программы по предоставлению помощи ипотечным должникам, которую принял президент Буш. Эта программа также позволяет малообеспеченным семьям рассчитывать на приобретение жилья;

7. Ввести уголовную ответственность за мошенничество и обман клиентов для недобросовестных ипотечных брокеров;

8. Ввести новую шкалу оценки кредитоспособности заемщика, которая бы легко позволяла определить риск невозврата кредита, а также позволила бы сравнить различные ипотечные продукты и их конечную стоимость. Представленный план разделен на три основных этапа.

Прежде всего, администрация Барака Обамы была намерена стимулировать дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам и повысить доступность ипотечного кредитования для граждан. Власти намерены оказывать протекцию при рефинансировании ипотечных кредитов граждан, купивших жилье до начала снижения цен на недвижимость. Такие заемщики оказались в положении, когда стоимости жилья, заложенного по ипотеке, стало недостаточно для полного обеспечения кредита. Сегодня такие кредиты практически невозможно рефинансировать. С помощью новой программы граждане получат возможность структурировать свои кредиты по более низким процентным ставкам в размере около 5 процентов годовых. Ожидается, что эти меры помогут решить сложности с рефинансированием кредитов четырех-пяти миллионов американцев.

Кроме этого, администрация Барака Обамы намерена выделить 75 миллиардов долларов на поддержку неплатежеспособных ипотечных заемщиков. На сегодняшний день в США насчитывается от трех до четырех миллионов человек, у которых размер ежемесячного платежа по ипотеке достигает 40-50 процентов от общего уровня дохода. По предварительным прогнозам, выделенные средства помогут понизить размер платежей по кредиту до 31 процента от уровня дохода заемщика. Эта мера поможет снизить количество случаев отчуждения недвижимости в счет покрытия долгов по ипотеке. Это, в свою очередь, должно послужить дополнительным сдерживающим фактором для предотвращения дальнейшего падения цен на жилье. Ранее участники рынка неоднократно отмечали, что большое количество отчужденной недвижимости, выставленной на продажу, снижает цены на дома в ближайших районах. Банки выставляют отчужденную недвижимость на продажу с большими скидками, и для того, чтобы выдержать конкуренцию с банками, рядовые домовладельцы также вынуждены снижать цену на свое жилье. По мнению разработчиков программы, принятые меры могут гарантировать, что стоимость среднестатистического американского жилого дома не снизится более чем на 6 тысяч долларов.

Также администрация Барака Обамы намерена удвоить размер инвестиций, которые предполагается направить на приобретение акций ипотечных компаний Freddie Mac и Fannie Mae. Теперь на выкуп бумаг каждой из компаний зарезервировано по 200 миллиардов долларов. Ипотечные компании Freddie Mac и Fannie Mae являются ключевыми участниками рынка ипотечного кредитования в США. В 2008 году доля этих компаний в общем числе выданных кредитов на покупку жилья превышала 70 процентов. В казначействе США полагают, что выкуп акций этих компаний поможет внести стабильность на рынок ипотеки и повысить ликвидность их ипотечных облигаций.

Кризис ипотечного кредитования в США, оказавший сильное влияние на мировые финансовые рынки имеет и ряд позитивных последствий. В частности из-за массовой реализации заложенной недвижимости цены на жилье стремительно упали, что существенно повысило его доступность. Неэффективные кредиторы, пренебрегающие правилами безопасности, были удалены с рынка, или, по крайней мере, серьезно ослабили свои позиции. Регулирующие органы озаботились созданием более адекватного законодательства в области секьютеризации ипотечных бумаг и сектора субстандартных кредитов. Таким образом, существуют веские основания полагать, что кризис послужит для более эффективного устройства ипотечного рынка США.

1.4 Современное состояние жилищного сектора в России

Жилищное строительство является одним из ключевых приоритетов экономической и социальной политики государства. Развитие жилищного сектора выступает мощным источником внутреннего спроса, охватывающего различные сектора экономики.

Волна спада прокатилась по всем рынкам - в течение трех последних месяцев 2008 года в 81% стран снизились цены на жилье (для сравнения, в IV квартале 2007 года этот показатель составлял 27%). IV квартал 2008 года во многом был переломным. В первую очередь в этот период мировой финансовый кризис отразился на российском рынке недвижимости и российской экономике. Это повлекло за собой снижение спроса во всех сегментах - покупатели и арендаторы взяли тайм-аут, чтобы осмыслить ситуацию. Весь прошлый год российский рынок жилья лихорадило. Если в первой половине года цены на жилье в наиболее инвестиционно привлекательных регионах (Москве, Московской области, Санкт-Петербурге) и некоторых городах-миллионниках продолжали уверенно расти, то в Новосибирске, Перми, Красноярске, Омске уже весной отмечалось некоторое снижение цен. С августа это снижение начало постепенно охватывать все крупные города, кроме Москвы, где продавцы продолжали держать цены на уровне более 150 тыс. рублей за кв. м. Максимальное снижение цен за год, по данным GED Analytics, произошло в Красноярске (почти 15% в рублях и 30% в долларах). Больше всего выросли цены в Нижнем Новгороде (на 23% в рублях и на 3% в долларах). Для сравнения, за год прирост цены кв. м в столице составил 40% в рублях и 17% в долларах.

В 2009 году цены продолжали снижаться со средней скоростью 1,5-2% в месяц. За первый месяц стоимость жилья на вторичном рынке в 14 крупнейших городах России уменьшилась на 1,8%. При этом совокупная стоимость жилья 14 крупнейших городов России стала на 1 трлн. рублей ниже. C учетом инфляции, которая за месяц составляла 1,8%, снижение реальных цен предложения на жилье в 14 крупнейших городах России в феврале было зафиксировано на уровне 3,6%. В силу прекращения периода ускоренной девальвации рубля темпы снижения долларовых цен снизились. Динамика цен на жилье в долларах в феврале 2009-го была близка к динамике рублевых цен. Долларовые цены предложения на вторичном рынке в совокупности по 14 городам стали ниже на 2,6%. По сравнению с показателем января 2009 года, когда цены в долларах стали ниже на 15,7%, в феврале темпы снижения оказались в 6 раз меньше. За февраль 2009 года совокупная стоимость жилья 14 крупнейших городов снизилась всего на 40 млрд. долларов, что существенно меньше по сравнению со снижением на 310 млрд. долларов в январе 2009 года.

Наибольшее снижение цен в феврале 2009г. было зафиксировано в Перми (-7%), Волгограде (-5,2%) и Нижнем Новгороде (-4,3%) - городах с высоким уровнем производственных отраслей в структуре экономики. Второй месяц росли цены предложения на жилье в Новосибирске. Самые низкие цены на жилье на вторичном рынке установились в Омске (38,5 тыс. руб. за кв. м) и Казани (40 тыс. руб. за кв. м) (см. рис.4).

Что касается Москвы, то, в начале марта 2009г. темпы снижения цен на недвижимость стали заметно ниже, чем в январе-феврале. Так, если в течение зимы индекс стоимости жилья IRN терял еженедельно по 2-3%, то за первую половину марта этот показатель составил около 1% в неделю.