2.5 Оценка недвижимости на основе ограниченной стоимостной информации

Выше были рассмотрены ситуации, когда аналитик использовал несколько стоимостных показателей: чистый операционный доход, цена перепродажи, сумму полученного ипотечного кредита, расходы по обслуживанию долга. Рассмотрим возможность оценки в условиях ограниченной стоимостной информации на основе следующих параметров:

ЧОД -- сумма чистого операционного дохода;

КИЗ -- коэффициент ипотечной задолженности;

ст.% -- процентная ставка по кредиту;

N -- срок кредитования;

n -- длительность анализируемого периода;

ст.д. -- ставка дохода на вложенный инвестором капитал;

a -- процентное изменение стоимости недвижимости.

Взаимосвязь показателей, используемых в данной технике, по_

зволяет заменять ряд исходных параметров:

ИК = С_н х? КИЗ,

РОД = ИК х ИП = С_н х ?КИЗ х ?ИП,

ст.% ст.%

ИКn = ИК х ?/колонка № 6/^N х ?/колонка № 5/^N-n ,

ст.% ст.%

ИК_n = С_н х ?КИЗ х / колонка № 6 /^N х ?/ колонка № 5/ ^N_n ,

C_n/n = С_н (1 ± a )

Это позволяет преобразовать базовую формулу следующим образом:

С_н = С_н х ?КИЗ + (ЧОД - С_н х ?КИЗ х ИП) |PVA|ⁿ + [C_н (1 ±a) - С_н х

ст.% ст.% ст.д.

х ?КИЗ / колонка № 6 /^N х ?/ колонка № 5/ ^N-n ]|PV|n

Пример. Оценить недвижимость, годовой чистый операционный доход которой в течение 5 лет составит 1000. Коэффициент ипотечной задолженности 70%. Кредит выдан на 15 лет под 13% с ежемесячным погашением. Стоимость объекта за 5 лет уменьшится на 20%. Ставка дохода инвестора 15%.

Подставим информацию об условиях кредитования в трансформированную формулу

С_н = 0,7С_н + (1000 - 0,7Сн х ?0,1518) х ?3,3522 + [С_н (1 - 0,2) - 0,7С_н х х0,0127 х ?66,9744] х ?0,4972.

В результате преобразования получим

С_н (1 - 0,4506) = 3352,2; С_н = 6102.