Анализ состояния ипотечного рынка России в современных условиях, его недостатки и преимущества

курсовая работа

3. Состояние рынка ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) РФ

С начала нынешнего десятилетия мы стали свидетелями бурного роста розничного кредитования в России, причем именно ипотеке в этом процессе отводилась особая роль. Так, если первоначально розничный бизнес банков преимущественно сводился к выдаче автокредитов и беззалоговому кредитованию в торговых сетях, то уже к концу 2007 года на долю ипотечных кредитов приходилось около четверти совокупного розничного портфеля российских банков (примерно триллион рублей).

Разразившийся в 2008-м мировой финансовый кризис вынудил банки резко сократить выдачу новых ипотечных кредитов. Если в рекордном третьем квартале 2008 года российские банки смогли выдать ипотечных кредитов на общую сумму почти 200 миллиардов рублей, то в первом квартале 2009-го этот показатель упал в восемь раз - до уровня 25 миллиардов рублей. Такое резкое сжатие ипотечного рынка стало результатом сложения действий нескольких факторов.

Во-первых, многие банки столкнулись с кризисом ликвидности, связанным с дефицитом ликвидных средств для выплаты текущих обязательств, что делает невозможным выдачу новых долгосрочных кредитов на сроки свыше десяти лет.

Во-вторых, стало резко ухудшаться общее качество кредитного портфеля, что затронуло и ипотечные кредиты. Неконтролируемый рост просроченной задолженности вынудил банки свернуть кредитование вплоть до стабилизации ситуации, что необходимо для адекватной оценки рисков при выдаче новых кредитов.

В-третьих, почти все российские банки столкнулись с проблемой доступа на международные рынки капитала (то есть долгосрочных пассивов, так необходимых для ипотечного кредитования).

И наконец, в-четвертых, существенный кризисный рост ипотечных ставок на фоне ухудшения благосостояния населения резко сократил спрос на ипотеку.

В 2009-2010 годах в РФ одним из приоритетных направлений государственной политики является совершенствование различных аспектов ипотечного жилищного кредитования. Об этом, в частности, свидетельствует реализуемый национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". При Правительстве РФ создан специальный орган по поддержке банков - Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), осуществляющее операции по ипотечному кредитованию, выстроена целая система региональных фондов и центров ипотечного кредитования. Объем ипотечного рынка в России, включая ведомственные программы, оценивается примерно в 300 - 400 млн. долл. А его потенциал - в 30 млрд. долл., то есть в сто раз больше текущих показателей.

Практика последних 5 лет показывает, что ипотечное кредитование является реальным инструментом при покупке жилого помещения во всех регионах страны. К данному моменту к федеральной системе ипотеки по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию подключилось уже более 45 субъектов.

Что касается института ипотечного жилищного кредитования с позиций его роли в обеспечении доступности жилья для массового потребления, нужно сказать, что не следует признавать ипотеку средством решения всех жилищных проблем.

Многие экономисты, правоведы считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан нужно только создать эффективно работающий рынок, в основу которого положить жилищное кредитование. Именно в этом направлении и развивается наше российское жилищное ипотечное кредитование сегодня. Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Поэтому на протяжении более чем десяти лет в России безуспешно осуществляются попытки внедрить данную модель для массового потребления. Причинами являются отсутствие общеэкономической стабильности в стране, гарантированных прав на жилье, недостаточно эффективно работающая правовая и судебная система, спекулятивные цены на жилье, высокие банковские проценты и то, что жилищный сектор практически не является частью экономики.

Думается, сегодня в России целесообразнее было бы применение первичного рынка одноуровневой системы кредитования из-за ее легкой интегрируемости в национальное российское законодательство, дешевизны организации, отсутствия необходимости страховать кредитно-финансовые риски, что существенно снизит стоимость кредита. Одноуровневая модель более проста и в нормативном регулировании.

Кроме того, решение проблемы обеспечения жильем населения через запуск ипотечных схем возможно только при активной финансовой поддержке государства.

Государственная адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья с привлечением долгосрочных ипотечных кредитов также должна на деле стать неотъемлемым элементом федеральной жилищно-социальной политики. Законодательство должно содержать нормы, направленные на создание условий доступности ипотечных кредитов для социально незащищенных слоев населения, рядового гражданина через адресную государственную (за счет бюджетов всех уровней) поддержку нуждающихся в жилище и улучшении жилищных условий граждан; установление льгот в получении и погашении кредита (субсидирование первоначального взноса, процентных ставок при кредитовании), его индексации; налоговое стимулирование; поощрение накоплений; право выбора различных видов кредита (в частности, фиксированные или варьирующие проценты общих затрат и т.п.). Все перечисленное невозможно решить без участия государства. И это не единственный компонент решения жилищной проблемы, но важный и незаменимый.

Необходимо также создание специального государственного жилищного ипотечного банка под гарантию государства по экономическим и другим рискам. При этом нахождение определенной части имущества на положении имущества самого банка не исключает передачи ему определенных средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, в отношении которых он будет осуществлять жилищное ипотечное кредитование нуждающихся граждан по поручению и от имени Российской Федерации, то есть в качестве ее представителя. При этом должны сохраняться контрольные функции государства за деятельностью указанного банка.

В первом полугодии 2015 года для рынка ипотечного жилищного кредитования были характерны следующие тенденции.

Сокращалось число кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты (далее - ИЖК), в условиях уменьшения количества действующих кредитных организаций. По состоянию на 1 июля 2015 года число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования сократилось по сравнению с первым полугодием 2014 года на 63 кредитные организации и составило 572 участника, из них 358 кредитных организаций предоставили в первом полугодии 2015 года новые ИЖК, остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно ИЖК в рублях предоставляли 103 кредитные организации. Наибольшее количество кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, расположено на территории Центрального федерального округа - 316, из них в Москве - 271; 80 участников находятся в Приволжском федеральном округе, из них 20 - в Республике Татарстан; наименьшее количество кредитных организаций (2 участника) приходится на Крымский федеральный округ.

Наблюдалось снижение абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ИЖК, в условиях общего ухудшения экономической конъюнктуры на финансовом рынке. В первом полугодии 2015 года кредитными организациями было предоставлено 280 489 ИЖК на общую сумму 460,7 млрд рублей. Их доля в общем объеме

кредитов, предоставленных физическим лицам, составила 18,3%, сократившись по сравнению с первым полугодием 2014 года на 0,2 п. п. (Рисунок 1). Средний размер предоставленных ИЖК уменьшился с 1,72 до 1,64 млн руб., при этом в Москве он составил 3,80 млн рублей. Наибольший удельный вес выданных ИЖК в первом полугодии 2015 года приходился на заемщиков Центрального федерального округа - 31,2% от всего объема выданных в Российской Федерации ИЖК.

Рисунок 1 - Динамика объемов кредитов, в том числе ИЖК

Продолжился рост доли ИЖК, предоставленых в рублях. В первом полугодии 2015 года было выдано 280 434 ИЖК в рублях на сумму 459,0 млрд рублей, что составляет 99,6% общего объема ИЖК. Количество предоставленных ИЖК в рублях уменьшилось по сравнению с первым полугодием 2014 года в 1,6 раза при сокращении объема кредитования в 1,7 раза. В то же время количество ИЖК в иностранной валюте уменьшилось в 7,5 раза - до 55; объем предоставленных средств сократился в 2,2 раза - до 1,7 млрд руб. в рублевом эквиваленте. ИЖК в иностранной валюте предоставлялись в основном заемщикам Москвы и Московской области - на них пришлось 96,1% от всего объема выданных в иностранной валюте кредитов.

Происходило дальнейшее увеличение задолженности по ИЖК. По состоянию на 1 июля 2015 года по сравнению с 1 июля 2014 года величина задолженности по ИЖК в рублях увеличилась на 18,9%, в иностранной валюте - на 15,4%, составив 3492,7 и 115,7 млрд руб. в рублевом эквиваленте соответственно.

Отмечалось увеличение доли просроченной задолженности по ИЖК в общей сумме задолженности по ИЖК. Удельный вес просроченной задолженности по ИЖК в общей сумме задолженности по ИЖК на 1 июля 2015 года по сравнению с 1 июля 2014 года увеличился: по ИЖК в рублях - на 0,08 п. п., до 0,98%, в иностранной валюте, - на 2,41 п. п., до 16,32%, что было обусловлено главным образом ослаблением рубля относительно большинства мировых валют. В денежном выражении величина просроченной задолженности возросла по ИЖК, предоставленным в рублях, на 29,3%, по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, - на 35,4%, составив 34,1 млрд руб. и 18,9 млрд руб. в рублевом эквиваленте соответственно (рисунок 2). Доля ссуд без просроченных платежей в общем объеме задолженности по ИЖК по состоянию на 1 июля 2015 года сократилась по сравнению с 1 июля 2014 года на 1,28 п. п. и составила 94,02%. Вместе с тем доля ссуд с просроченными платежами свыше 180 дней в общем объеме задолженности по ИЖК за аналогичный период увеличилась на 0,35 п. п., до 2,08%. Сведения о региональной структуре задолженности по ИЖК в рублях и иностранной валюте, а также удельном весе просроченной задолженности представлены на рисунке 2.

Рисунок 2 - Региональная структура задолженности по ИЖК

Наблюдались уменьшение средневзвешенных сроков и повышение ставок по предоставленным ИЖК в рублях и в иностранной валюте. Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями ИЖК в первом полугодии 2015 года сократился по сравнению с аналогичным периодом 2014 года: по ИЖК в рублях - на 2,6 месяца, до 173,3 месяца (14,4 года), по ИЖК в иностранной валюте - на 8 лет, до 50,5 месяца (4,2 года).

Средневзвешенные процентные ставки по ИЖК, выданным с начала года, увеличились по сравнению с соответствующим периодом 2014 года: по ИЖК в рублях - на 1,84 п. п., до 14,04%, по ИЖК в иностранной валюте - на 0,67 п. п., до 10,17%. Динамика средневзвешенных сроков кредитования и процентных ставок приведена на рисунке 4.

На фоне постепенного снижения ключевой ставки Банка России в первом полугодии 2015 года до 11,5% наблюдалось уменьшение средневзвешенной процентной ставки по ИЖК в рублях, выданным за месяц: за период с января по июнь 2015 года значение ставки снизилось на 0,87 п. п., до 13,29%. В первом полугодии 2015 года досрочно погашено ИЖК на сумму 220,8 млрд руб., в том числе прав требования по ИЖК на 3,5 млрд рублей. За соответствующий период 2014 года сумма досрочно погашенных ИЖК (прав требования по ИЖК) составила 197,1 млрд руб.

Досрочное погашение производилось в основном по ИЖК (правам требования по ИЖК), предоставленным (приобретенным) в рублях, - 205,0 млрд рублей. Доля ИЖК (прав требования по ИЖК), досрочно погашенных собственными средствами заемщиков, была равна 73,4%. Соотношение объемов досрочно погашенных ИЖК (прав требования по ИЖК) и предоставленных ИЖК составило 47,9% (в аналогичный период 2014 года - 25,6%).

Рисунок 3 - Динамика средневзвешенных сроков кредитования и процентных ставок

В первом полугодии 2015 года 88 кредитных организаций рефинансировали ИЖК (права требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям на сумму 28,5 млрд руб. (в первом полугодии 2014 года - 118 кредитных организаций на сумму 52,8 млрд руб.). Соотношение объемов рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК) и предоставленных ИЖК составило 6,2%.

В первом полугодии 2015 года основным источником рефинансирования ИЖК путем их продажи другим организациям являлись специализированные организации - резиденты: на них приходилось 86,8% общего объема рефинансируемых ИЖК (прав требования по ИЖК). По сравнению с соответствующим периодом 2014 года доля операций, совершенных специализированными организациями - резидентами, увеличилась на 7,2 п. п., но при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) существенно уменьшился в 1,7 раза (до 24,7 млрд рублей). Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования сократилась на 3,9 п. п. и составила 12,7%, объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) также значительно уменьшился - в 2,4 раза, до 3,6 млрд рублей. Доля специализированных организаций - нерезидентов составила 0,03%, или 0,01 млрд руб., прочих организаций - 0,5%, или 0,15 млрд руб. Объем рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК) путем эмиссии облигаций с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе кредитной организации в первом полугодии 2015 года составил 8,4 млрд рублей (эмиссия осуществлялась двумя банками). Таким образом, в первом полугодии 2015 года практически весь объем ИЖК (прав требования по ИЖК) рефинансирован на внутреннем финансовом рынке. Динамика объемов рефинансирования ИЖК приведена на рисунке 4.

В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК (по состоянию на 1 июля 2015 года в Ломбардный список Банка России был включен 61 выпуск облигаций с ипотечным покрытием 46 эмитентов на сумму 358,7 млрд руб. по номиналу, а также 24 выпуска облигаций ОАО "АИЖК” на сумму 165,0 млрд руб. по номиналу).

Делись добром ;)