Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования

дипломная работа

1.3 Проблемы развития ипотечного кредитования в России и в зарубежных странах: сравнительно-правовой анализ

Одной из важнейших предпосылок для создания рынка доступного жилья в России является принятие пакета жилищных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья.

До сих пор жилищная проблема стоит перед 61% российских семей. Удовлетворению потенциального спроса на жилье препятствуют низкие объемы жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования. Огромной проблемой остается высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры.

В чем основные проблемы российского жилищного рынка, жилищно-коммунального хозяйства и государственной жилищной политики в целом? Исследование этой проблемы следует начать с вполне очевидного факта - большинство людей нуждается в жилье, но не может себе позволить его покупку. Тому есть ряд причин, в числе которых в первую очередь следует обозначить следующие:

1) эффективная система долгосрочного жилищного кредитования в России еще не успела сложиться;

2) нынешних объемов жилищного строительства не хватает для удовлетворения потребностей населения;

3) качество жилищных и коммунальных услуг остается очень низким, а уровень износа коммунальной инфраструктуры - высоким;

4) социальное жилье и жилье для инвалидов, ветеранов и других категорий граждан выделяется слишком низкими темпами;

5) граждане слабо защищены от махинаций при покупке и продаже жилья.

Решить эту проблему призвана система ипотечного жилищного кредитования населения. Во всех своих формах ипотека решает три основные задачи. Во-первых, это привлечение средств для финансирования долгосрочных кредитов. Во-вторых - предоставление ссуд населению. В-третьих - инвестирование средств в развитие рынка жилья.

Существуют две основные модели системы ипотечного кредитования. Первая - модель депозитного института или сберегательного банка - аккумулирует фонды за счет средств вкладчиков. При этом сберегательный банк сам предоставляет и обслуживает ипотечные займы, и сам же является инвестором. Вторая модель - модель закладного банка - использует для привлечения средств ипотечные компании, продающие выданные займы третьему лицу - инвестору.

Ипотека развивается в России медленными темпами. Несмотря на то, что объем выданных ипотечных кредитов по стране вырос почти в 20 раз, под ипотеку не хватает жилья, а темпы строительства неудовлетворительны. Решение проблемы реальной доступности жилья для большинства нуждающихся невозможно без принятия ряда новых законов и доработки уже существующих. Речь идет и о придании «массовости» (насколько это возможно) ипотеке, и о других способах повышения доступности жилья, например с помощью так называемых стройсберкасс.

Механизм приобретения недвижимости, например, в Германии удачно сочетает накопительную и кредитную схемы с мерами государственной поддержки рынка недвижимостиФилиппова Е.С. Проблемы реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» // Законодательство и экономика. - 2006. - № 2. - С. 34.. Данная накопительно-кредитная система называется «Стройсбережение» («Bausparkasse») и функционирует следующим образом. Граждане, желающие приобрести жилье, вступают в соответствующую организацию за три-десять лет до планируемой покупки. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45-50% от стоимости будущего жилья, после чего приобретают право на получение государственной дотации (до 10% от стоимости жилья), а также право на получение льготного кредита для оплаты недостающей части стоимости приобретаемой недвижимости. Погашение кредита обычно длится от 10 до 15 лет. В Стройсбербанк поступают накопленные участниками сбережения, государственные дотации и средства от погашения строительных ссуд. Из этих средств выдаются новые строительные кредиты. Характерной особенностью системы «Стройсбережение» («Bausparkasse») является ее замкнутость. Право на получение ссуды имеют только члены кооператива, то есть «стройсберегатели». В силу своей относительной автономности данная модель менее прочих подвержена проблемам, связанным с колебаниями рынка; к тому же эта система является единственной сберегательной формой в Германии, участники которой получают от государства прямую поддержку для приобретения жилья.

Во Франции аналогом германской системы «Bausparkasse» являются Сберегательные кассы, предоставляющие клиентам различные виды накопительно-кредитных схем, отличающиеся низкими процентными ставками и длительными сроками погашения кредита.

В Великобритании функции немецких Стройсберкасс выполняют Строительные общества. Мощные жилищно-кооперативные организации действуют в Канаде и Швеции. Даже в США наряду с ипотечной системой существуют так называемые ссудно-сберегательные ассоциации, осуществляющие кредитование граждан, желающих приобрести недвижимость из средств, внесенных самими членами этих организаций.

Следует иметь в виду, что система, аналогичная немецкой «Bausparkasse» выгодна не только для граждан, но и для государства: она помогает правительству частично делегировать полномочия по решению жилищной проблемы частным инвесторам, перераспределяя ответственность за этот сектор экономики. Недвижимость, находящаяся в частной собственности, приносит государству больший доход, чем жилье, сдаваемое в аренду. Следовательно, поддерживая такую систему, государство посредством относительно небольших затрат добивается значительной стабилизации в одной их важнейших сфер народного хозяйства.

Реальность такова, что сегодня рост цен на жилье значительно обгоняет рост доходов населения.

Ипотека придумана, как известно, для среднего класса, который, увы, у нас еще не сформировался. Состоятельный человек вряд ли захочет воспользоваться программой ипотечного кредитования, он сразу купит нужную ему квартиру, а бедной (самой многочисленной) части населения ипотечное кредитование сегодня не потянуть, поскольку для покупки жилья необходимо иметь 20-30% от его стоимости, не говоря уже о том, что нужно реально оценивать свои риски, т.е. иметь стабильный доход, позволяющий выплачивать как сам кредит, так и проценты по нему.

Высокая инфляция в России вряд ли позволит в ближайшее время снизить ставки ипотечных кредитов без государственного субсидирования и воплотить в жизнь обещание властей сделать жилье доступным большинству населения страны.

Результат один: подавляющее большинство населения не может воспользоваться ипотечным кредитованием, в то время как, по экспертным оценкам, для более чем половины нуждающихся в улучшении жилья вполне реально накопить деньги на первый взнос в специальных банках, аналогичных все тем же немецким «стройсберкассам».

Прообраз накопительно-ипотечной системы финансирования строительства жилья уже разработан и принят в Минобороны России (военнослужащий, таким образом, накапливает средства для целевого жилищного займа).

Делись добром ;)