Особенности ценообразования ипотечных контрактов

дипломная работа

2.1 Общая структура цены ипотечных контрактов

В современной экономической науке обычно под ценой ипотечного договора (контракта) обычно понимается эффективная процентная ставка по ипотечному кредиту.

При этом общая стоимость ипотечного кредита для банка определяется исходя из обычных методов определения чистой дисконтированной стоимости денежных потоков (NPV).

Конкретное ценообразование ипотечных контрактов имеет существенные особенности, исходящие из таких основополагающих моментов как:

- модель ипотечного кредитования;

- применяемых инструментов ипотечного кредитования (механизм расчета платежей заемщика по кредиту, способы погашения основного долга и уплаты процентов, а также форма организации денежного потока по ипотечному кредиту).

Однако в наиболее общем случае структура цен ипотечных контрактов достаточно постоянна и включает в себя следующие основные части:

- величина базовой ставки, которая обычно представляет из себя цену за которые банки или иные экономические субъекты, предоставляющие ипотечные кредиты, привлекают финансовые ресурсы;

- надбавка, отражающая восполнение банком или иным субъектом, предоставляющим ипотечные кредиты, потери, связанные с основными рисками по ипотечным кредитам (риски досрочного погашения, риски процентных ставок, кредитные риски);

- надбавка, компенсирующая для банков или иных экономических субъектов, предоставляющие ипотечные кредиты, расходы по организации ипотечного кредитования (к таким расходам относятся как операционные расходы непосредственно на осуществление ипотечного кредитования, так и различные общие расходы, которые в целом распределяются на каждое из подразделений организации);

- надбавка, направленная на формирование банками или иными экономическими субъектами, предоставляющие ипотечные кредиты, прибыли от осуществления деятельности по ипотечному кредитованию (Основы ипотечного кредитования, 2009, с.118).

Общая модель цены ипотечного контракта имеет вид:

Ii = id + iz + ip + ir, (2.1)

где Ii - цена (процентная ставка) ипотечного контракта;

id - величина базовой ставки;

iz - надбавка, компенсирующая расходы на организацию кредитования (операционные и общие);

ip - надбавка, формирующая прибыль;

ir - надбавка, компенсирующая риски по ипотечным кредитам.

Рассмотрим подробнее каждый из элементов цены ипотечного контракта.

Основной частью цены ипотечного контракта выступает величина базовой ставки, которая отражает для экономических субъектов, осуществляющих ипотечное кредитование, уровень стоимости финансовых ресурсов, которые направляются на ипотечные кредиты, таких как:

- стоимость привлекаемых депозитов (для банков), накопительных вкладов (для стройсберкасс);

- ставки купонного дохода по ценным бумагам;

- уровень цены межбанковского кредита и т.д.

При этом необходимо отметить, что только специализированные экономические субъекты, осуществляющие ипотечное кредитование, при определении базовой ставки опираются на стоимость одного источника финансирования ипотечных кредитов.

Например, стройсберкассы формируют свою базовую ставку исходя из процента по накопительным ссудам, которые заемщики размещают на счетах стройсберкасс.

В то же время банки, как основные субъекты, осуществляющие ипотечное кредитование в России, обычно финансовые ресурсы для осуществления ипотечного кредитования привлекают из различных источников (депозиты, межбанковские кредиты и т.д.), что заставляет их в качестве базовой ставки доходности использовать определенным образом рассчитываемую (например, средневзвешенную) ставку, отражающую среднюю цену привлекаемых финансовых ресурсов.

Обычно банки при формировании базовой ставки по ипотечным кредитам, как и по другим видам кредитов, включают в расчет не только стоимость финансовых ресурсов непосредственно направляемых на ипотечное кредитование, но и стоимость различных долговых обязательств и заемных средств, привлекаемых банками, не относящихся к ипотечному кредитованию. Это обуславливается сбалансированностью политики банка в отношении распределения цены источников финансовых ресурсов.

Помимо влияния на базовую ставку в цене ипотечного контракта комплекс источников финансирования влияет также и на величину рисков по ипотечному кредитованию.

Решения о выборе источников финансирования принимается субъектами, осуществляющими ипотечное кредитование, исходя из применяемой модели ипотечного кредитования, например, организации, которые не держат на балансе ипотечные кредиты (т.е. являются только оригинаторами - открытые системы ипотечного кредитования), нет необходимости рассматривать широкий спектр способов финансирования, поскольку их бизнес-модель больше ориентирована на обслуживание.

Рис. 2.1. Основные варианты финансирования (фондирования) ипотечных кредитов (для всех моделей ипотечного кредитования) (Руководство, 2008, с.95)

Наиболее широкими возможностями для управления источниками финансирования ипотечного кредитования обладают коммерческие банки. Однако возможности использования гибкого финансирования ипотечного кредитования приводит к значительному усложнению процесса расчета основных компонентов цены ипотечных контрактов.

Отдельной и важной составляющей цены ипотечных контрактов выступает надбавка, компенсирующая для банков или иных экономических субъектов, предоставляющие ипотечные кредиты, расходы по организации ипотечного кредитования. К таким расходам относятся:

1) операционные расходы, включающие в себя и затраты на оформление, выдачу ипотечных кредитов и затраты на организацию обслуживания данных кредитов;

2) общие расходы, включающие в себя общеадминистративные расходы (затраты на руководство, содержание и обновление оборудования, аренда помещений, организация работы процессингового центра и т.д.), распределяемые в соответствие с принятой в организацией политикой на все подразделения, непосредственно осуществляющих основную деятельность.

Особое влияние на цену кредита оказывает уровень различных рисков, сопровождающих операции по ипотечному кредитованию, учет которых происходит в форме отдельных надбавок по каждому риску к процентной ставке.

Рассматривая надбавку, которая формирует прибыль экономического субъекта, осуществляющего ипотечное кредитование, необходимо отметить, что ее величина зависит прежде всего от ценовой политики организации и конкуренции на рынке.

Ценовая политика организации в отношении уровня прибыльности ипотечных кредитов строится в соответствие с текущим положением данной организации на рынке, ее финансового положения, социально-экономической роли и т.д. Огромное значение на уровень надбавки, формирующей прибыль, оказывает уровень конкуренции. При наличии крупных конкурентов с доступом к дешевым финансовым источникам финансирования и агрессивной ценовой политикой, остальным участникам рынка приходится снижать величину надбавки, формирующей прибыль.

Делись добром ;)