1.2 Зарубежный опыт ипотечного кредитования

На сегодняшний день в мировой практике ипотечного кредитования можно выделить две модели: американскую и франко-скандинавскую (немецкую).

Американская модель состоит из двух уровней. На первичном рынке ипотечные кредиты переуступаются специально созданным ассоциациям (агентствам). Это продиктовано особенностями англо-американской системы права. Основными задачами названных структур является привлечение ресурсов в жилищную сферу, выпуск под гарантии государства ценных бумаг, размещение их среди инвесторов, формирование рынка ипотечных кредитов и ценных бумаг. Банк в двухуровневой системе выполняет только функции по выдаче и обслуживанию кредитов за определённую плату [1, c.10].

Кредит на покупку жилья в США называется mortgage. Это слово часто переводят как ипотека. Существует разные виды ипотек, поэтому важно понимать различия между ними. Основные два вида отличаются по способу начисления процентов - это кредит с плавающей процентной ставкой (Adjustable-Rate Mortgage, ARM) и кредит с фиксированной процентной ставкой (Fixed-Rate Mortgage).

Процентная ставка кредита с плавающей процентной ставкой может расти или уменьшаться в зависимости от общего состояния экономики США. В этом кроется некоторый элемент риска: поначалу можно платить небольшие деньги, но спустя всего лишь год обнаружить, что проценты увеличились. С ростом процентной ставки возрастут и ежемесячные платежи клиента. Если они увеличатся значительно, можно столкнуться с нехваткой средств на погашение кредита.

Постоянный рост процентов по кредитам - явление редкое, но не невозможное. Чаще всего за ростом через некоторое время наступает спад. Имея дело с кредитом ARM, нужно знать, как часто будут происходить изменения процентной ставки. В одних случаях проценты могут меняться дважды в год, в других - раз в три года. Кредит с фиксированной процентной ставкой дает уверенность в том, что ежемесячные платежи не будут меняться на протяжении всего срока займа. С фиксированными процентами не бывает никаких сюрпризов. Проценты по новым кредитам могут скакать вверх и вниз вслед за колебаниями экономики США, но процент по кредиту будет устойчив, как гора. Преимущество FRM в том, что вы всегда можно точно спланировать будущие расходы. Обратной стороной является возможность снижения процентных ставок ниже величины, установленной по кредиту клиента. В этом случае придётся платить более высокие проценты, чем при выборе кредита ARM.

Прежде чем сделать выбора вида кредитования, нужнно оценить текущее экономическое положение в стране. Например, если в настоящее время проценты очень низки, то, вероятно, лучшим вариантом будет выбор кредита с фиксированной процентной ставкой. Тогда проценты будут оставаться низкими на протяжении всего срока кредита.

Независимо от того, какой тип ипотеки выбран, необходимо также определиться со сроком ее погашения. Кредитодатель может менять продолжительность выплаты кредита в зависимости от того, сколько средств вы сможете отдавать ежемесячно. Обычный срок выплаты ипотеки в США - 30 лет. Но иногда лучше каждый месяц платить бульшую сумму, чтобы побыстрее рассчитаться с долгом. В этом случае сумма выплаченных процентов будет намного ниже. Иногда люди предпочитают выбрать 30-летний кредит, но по возможности платить в месяц двойную сумму. В случае ухудшения материального положения всегда можно вернуться к выплате минимально требуемой величины. Быстрое погашение кредита позволяет сэкономить большие деньги, которые можно направить на другие цели [3].

Франко-скандинавская модель представляет собой одноуровневую систему ипотечного кредитования. Здесь, ипотечный банк, выдавший кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счёт выпуска ценных бумаг (облигаций) обеспеченных пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имеют высокую степень надёжности. Так как обеспечиваются залогом недвижимого имущества и поэтому пользуются большим спросом у среднего класса. Ипотечные банки при одноуровневой системе являются особыми кредитными институтами, которые, как правило, имеют форму акционерного общества и выполняют, кроме свойственных банкам функций, ещё и функции, характерные ассоциациям при двухуровневой системе [1, c.8].

Германское жилищное кредитование развивается с давних пор весьма стабильно. Существует целая сеть специализированных банков, которые выплачивали проценты по закладным во времена Первой и Второй мировых войн. И даже сегодня немецкая система кредитования считается одной из самых стабильных.

Банки сами рефинансируют их за счет выпуска ценных бумаг (одноуровневая система). Такая модель была принята в Канаде, Швеции, Дании, Австрии, Англии. Существует определенный порядок использования финансов, позволяющий приумножать их. Они вкладываются в ипотечные облигации, ценные бумаги, специальные депозиты и тому подобное. В результате банки получают достаточную прибыль, обеспечивая заем на приобретение недвижимости. Ссуду могут получить как граждане Германии, так и иностранцы, причем условия для тех и других практически одинаковые. Отличия минимальны. Как правило, 50% от общей суммы составляет первоначальный взнос. Процентные ставки по ипотеке сравнительно невелики - 3,5-5%. Для погашения кредита заемщик перечисляет со своего счета определенную сумму.

Так же в Германии существует и специфическая форма ипотеки - немецкая модель стройсбережений. Она основана на приобретении жилья через стройсберкассы. В своем роде это тот же банк. Открывая счет, его нужно регулярно пополнять. Как только накопившаяся сумма будет равна 40-50%, от стоимости жилья - можно рассчитывать на кредит под хорошие проценты. Долг выплачивается в течение оговоренного срока. До окончательного погашения займа недвижимость находится в собственности банка, а из средств от выплат процентов формируется фонд для выдачи кредитов тем, кто вступил в стройсберкассу позднее. Но в последнее время стройсберкассы стали мало популярны, так как обычные банки предоставляют кредиты под низкие проценты[4].

Каждая из двух моделей ипотечного кредитования имеет свои преимущества и недостатки. Однозначно по поводу лучшей модели кредитования сказать сложно. Во многом выбор способа кредитования и числа уровней предоставления кредита зависит от экономического положения в стране, менталитета и развитости банковского сектора. Безусловно, Республика Беларусь не сможет сразу выбрать одну из моделей ипотечного кредитования, сложившихся в мировой практике, и применить у себя. Это можно пояснить тем, что американская и франко-скандинавская модели ипотечного кредитования складывались десятками лет, а у нас закон «Об ипотеке» был принят только в 2008 году. Но это не означает, что ипотеку у нас будет применить очень сложно, просто для этого необходимо изучить страны с развивающимся рынком ипотечного кредитования.

На мой взгляд, примером для рассмотрения развития ипотечного кредитования может стать Российская федерация, где Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят в 1997 году.

За относительно короткий промежуток времени в России была разработана и принята нормативно-правовая база, необходимая для запуска механизма ипотечного кредитования, был опробован финансовый инструментарий для реализации ипотечных технологий, успешно изучался и применялся опыт других стран, начавших свой путь в ипотеке не десять, а пятьдесят лет назад.

В результате рождались и выносились на обсуждение идеи и формы их воплощения в жизнь, приобретавшие контуры передовых технологий, и в итоге воплотившиеся в общегосударственный по масштабу формат Национального приоритетного проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». И все это происходило в течение последних нескольких лет.

Так, на рынке заработал механизм рефинансирования ипотечных ценных бумаг, что является одним из важнейших условий доступности ипотечных кредитов за счет снижения процентных ставок под влиянием объективных факторов, а именно путем привлечения в ипотеку инвестиций. В итоге роста предложений и конкуренции на рынке ставки по кредитам устанавливаются не искусственным путем, а в результате рыночного регулирования.

Для ускорения реализации ипотечных ценных бумаг их большая часть была выпущена за рубежом.

Это было обусловлено развитостью законодательства, накопленного опыта по данным бумагам на зарубежном рынке, сравнительной простоты реализации, меньших затрат средств и времени на реализацию.

Зарубежный (в частности, западно-европейский и американский) рынок ценных бумаг, обеспеченных залогом активов, насчитывает не одно десятилетие. Он характеризуется несравнимо большим объемом выпусков, нежели все еще делающий первые шаги российский рынок обеспеченных ипотекой долговых инструментов.

Следовательно, зарубежные эмитенты и инвесторы опираются на отшлифованное опытом законодательство, правила обращения и нормы налогового регулирования. Известны юрисдикции, предоставляющие лучший режим для выпуска, регистрации, организации размещения и обращения таких ценных бумаг: это Нидерланды, Люксембург и Ирландия.

Несколько иные, но также испытанные тысячами выпусков правила работают на американском рынке. Сделки структурированного финансирования отличаются большим количеством участников одной сделки (в частности, юридическим и налоговый консультанты, платежный и расчетный агенты, корпоративный управляющий спецюрлица, управляющий денежными средствами, специализированный депозитарий и иные). Предложений со стороны специализированных компаний, оказывающих эти услуги и имеющих значительный опыт, несравнимо больше за рубежом.

Вот почему проекты выпуска ценных бумаг, обеспеченных российскими активами, реализуются дешевле, быстрее и технологичнее на Западе, нежели в России. До недавнего времени такие бумаги сопровождались устойчивым интересом и спросом у зарубежных инвесторов при отсутствии своих, в том числе потому, что для них вопросы структуры выпусков, их юридической чистоты и возможности оспорить право в трансграничных сделках существенно более прозрачны, нежели в «домашних» российских.

Объем 13 сделок трансграничной секьюритизации, основанных на российских активах, составил накопительным итогом на конец 2008 года в пересчете на единую валюту 2 млрд. 386 млн. долларов США.

В качестве примера можно привести сделку на сумму 3,3 млрд. рублей, инициированную Европейским трастовым банком в 2007 году и успешно завершенную в середине 2008 года.

Среди положительных тенденций российского рынка ипотечного кредитования прежде всего необходимо отметить снижение процентных ставок по кредитам. Если в 2001 году ставки по кредитам составляли порядка 16-18% в валюте и 23-25% в рублях, то в настоящее время размер ставок снизился до 11-12% в валюте и 13-16% в рублях, хотя это по-прежнему существенно превышает общемировой уровень. Наметилась тенденция к увеличению срока кредита.

Как отмечают ведущие участники ипотечного рынка в России, в настоящих условиях ставки по ипотечным кредитам снижены практически до минимума. Величина ставок зависит от ряда факторов, среди которых наиболее важны: стоимость привлекаемого конкретным банком финансового ресурса для выдачи кредитов, финансовый рейтинг банка, международный рейтинг нашей страны, который в свою очередь зависит от уровня развития экономики и рисков в кредитной и правовой сферах для инвесторов. Учитывая эти факторы, в перспективе ближайшего будущего существенные изменения ставок по ипотечным кредитам маловероятны. Развитие ипотечного кредитования является основным направлением движения в контексте повышения доступности жилья для россиян. Задача развития ипотечного кредитования активно поддерживается российским правительством. В ближайшие 3-4 года российское правительство планирует довести объемы кредитов на жилье до суммы в 415 миллиардов рублей.

Но ситуация пока далека от стабильной. Ушедший кризис - первый в истории российской ипотеки. Для того, чтобы успешно лечить болезнь, нужно грамотно и честно поставить диагноз.

Признаки ипотечной болезни таковы. Пока не ослабевает социальная напряженность по кредитам, находящимся в стадии судебного производства (в судах на рассмотрении более 20 тысяч исков). Нередко в ходе судебных разбирательств заемщик лишается (вследствие снижения цен на недвижимость) и первоначального взноса, и уже осуществленных платежей по ипотеке, и ипотечной квартиры - и, более того, продолжает оставаться должником банка.

Остроту ситуации придает и отсутствие в регионах фондов маневренного жилья, позволяющих гражданам, потерявших квартиры, обрести временную крышу над головой. В этой связи необходимо обеспечить выполнение требований действующего законодательства, а именно ст. 92 Жилищного кодекса РФ, предусматривающей формирование жилищного фонда, предназначенного для временного проживания граждан, утративших жилые помещения в результате обращения на них взыскания в обеспечение возврата кредита[5].

Исходя из всего вышесказанного, можно отметить, что в мировой практике уже давно оценили преимущества ипотечного кредитования. На сегодняшний день существует две модели такого вида кредитования.

Для Республики Беларусь есть примеры как сформировавшегося рынка ипотечного кредитования (США, Западная Европа), так и процесс становления на примере Российской Федерации.