Операции предоставления банком денежных средств в форме кредита физическим лицам: организация, оценка эффективности и направления развития
1.3 Организация жилищного кредитования физических лиц в банке
Жилищное кредитование (ипотечное кредитование) -- долгосрочная ссуда, предоставляемые юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений.
Ипотечное жилищное кредитование в Беларуси, дешевое и доступное каждому - уже в первом полугодии 2011 года. Именно это накануне нынешнего кризиса обещали нуждающемуся в жилье народу чиновники и депутаты. Но в материальную плоскость громкие обещания пока не переросли. Более того, пришлось сворачивать даже некоторые действующие формы кредитования жилищного строительства.
Наиболее образно в феврале 2011 года охарактеризовал ипотеку Сергей Дубков, заместитель председателя правления Национального банка Беларуси: «Ипотека - это удел трудолюбивых, которые думают о завтрашнем дне своем и своих детей. Это повсеместный инструмент, инструмент не для бедных, не для богатых, а для тех, кто работает. И в нашей стране таких - подавляющее большинство». [13]
Закон об ипотеке белорусские депутаты приняли уже давно - в мае 2008 года. Одновременно утвердили дополнения в Гражданский процессуальный кодекс по обращению взыскания на жилой дом или квартиру, обремененные ипотекой. Президент подписал закон в июне того же года, а в силу этот акт вступил еще через полгода.
Уже тогда эксперты начали предсказывать, во-первых, увеличение объемов строительства из-за облегчения процедуры получения населением кредитов под залог недвижимости, а, во-вторых, рост спроса и, как следствие, новый виток цен. Ожидалось также формирование полноценного рынка закладных - ценных бумаг, имеющих свободное хождение на территории страны. Эти предсказания не сбылись.
Ипотека - это залог недвижимого имущества (зданий и строений, земельных участков) и иного имущества, которое в силу законодательства может быть приравнено к недвижимым вещам, а также имущества, которое будет создано в будущем, а на момент заключения договора об ипотеке не считается.
По договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:
- земельные участки;
- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Сумма ипотечного кредита, которую вы можете получить, зависит от:
- размера вашего дохода;
- срока кредитования;
- стоимости приобретаемой недвижимости;
- первоначального взноса.
Платеж по кредиту не может превышать определенной доли ваших доходов, как правило, это 40-50% (соотношение платеж/доход). При этом из ваших доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т.д.).При расчете конкретных характеристик ипотечного кредита также нужно учитывать условия выдачи кредита, предусматривающих различные схемы погашения.
Основные формы погашения:
- с постоянной, фиксированной процентной ставкой - «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений (такая форма предоставления кредита выигрышная для заемщиков при росте процентных ставок и уровня инфляции и для кредиторов при их снижении);
- фиксированная процентная ставка и растущие платежи позволят должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении;
- переменная ставка (процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением). [14, с. 377]
Единой модели ипотечного кредитования в мире не существует. Многие европейские страны пользуются одноуровневой системой ипотечного кредитования. Особенность двухуровневой системы ипотечного кредитования - банк-кредитор и банк, выпускающий ипотечные ценные бумаги - не являются одной организацией. Она получила распространение в Соединенных Штатах Америки.
Эксперты обращают внимание, что страны, начавшие использовать опыт США, постепенно отказались от этой модели в пользу европейских систем. При этом в некоторых европейских странах, наоборот, отходят от привычной работы и обращаются к ипотечной модели США.
Во Франции есть свои особенности - на сберегательном счете можно накапливать определенную сумму и после этого вкладчик имеет право получить льготный жилищный кредит под 4-4,8%. В Германии стоимость ипотечного кредита колеблется в пределах 4,15-4,75% годовых, в США - 1,75-4,75%, Израиле - 1,5-4,5%, Греции - 4,65-5,52%, Японии - 1,6-2,1%, Великобритании - 2-2,5%, Австралии - 6,0-6,5%. [13]
В Белоруссии кредитование жилой недвижимости на примере АСБ «Беларусбанк» осуществляется по следующей схеме (Табл. 1.1)
Таблица 1.1 - Виды и условия выдачи ипотечных кредитов населению учреждениями ОАО «АСБ» Беларусбанк» (по вновь заключаемым кредитным договорам) (с дополнениями и изменениями по состоянию на 11.06.2012)
Вид кредита |
Белорусские рубли |
Порядок уплаты % за пользование кредитом |
Размер кредита |
||
срок пользования кредитом |
% ставка (годовых) |
||||
Строительство индивидуальных жилых домов и квартир, реконструкция индивидуальных жилых домов и квартир, строительство квартир в жилых домах, предусматривающее совместное строительство машино-места в подземной гараже-стоянке: |
|||||
а) гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий |
До 20 лет |
25 % |
за фактическое время пользования кредитом |
до 75 % стоимости строительства (реконструкции) или приобретения общей площади жилого помещения многодетным семьям - до 95 % стоимости строительства (реконструкции) или приобретения общей площади жилого помещения в пределах платежеспособности кредитополучателя ** |
|
- в т.ч. гражданам, постоянно проживающим и работающим, строящим (реконструирующим) или приобретающим жилые помещения в сельских населенных пунктах |
24 % |
||||
б) гражданам, не нуждающимся в улучшении жилищных условий |
До 15 лет |
ставка рефинансирования НБ РБ на дату заключения кредитного договора&+ 3 п.п. |
|||
в) многодетным семьям, имеющим 3-х и более несовершеннолетних детей, нуждающимся в улучшении жилищных условий |
До 20 лет |
20 % |
Источник: http://belarusbank.by
* Совокупный размер кредитов, предоставленных кредитополучателю по строке 1 и в соответствии с указами Президента Республики Беларусь от 14.04.2000 № 185 и от 03.04.2008 № 195, не должен превышать 90 % стоимости строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения (для многодетных семей - 95 %).
** При расчете суммы кредита возможно включение в совокупный доход кредитополучателя доходов членов его семьи (супруга(и), трудоспособных родителей (детей), родных братьев (сестер)).[12]
В Гомельской области в 2012 году объем господдержки строительства жилья из всех источников финансирования составит Br1,13 трлн. Основную часть этих средств планируется направить на возведение квартир для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Об этом корреспонденту БЕЛТА сообщила начальник управления жилищной политики Гомельского облисполкома Ядвига Блатун.
В вышеназванную сумму входят финансовые ресурсы республиканского и местных бюджетов, инновационных фондов, а также банковские льготные кредиты. Всего в регионе в нынешнем году будет построено 570 тыс.кв.м жилья, в том числе 323,7 тыс.кв.м с господдержкой.
Ядвига Блатун отметила, что кроме необходимости оказания господдержки в строительстве жилья для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, есть еще несколько направлений, где эти средства необходимо в обязательном порядке использовать. В частности, в строительстве жилых помещений социального пользования. Есть категории граждан, которые имеют право получить такое жилье бесплатно. Например, дети-сироты. В нынешнем году за счет республиканского и областного бюджета для них в регионе будет построено 232 квартиры, или 12,2 тыс.кв.м социального жилья. Почти 5 тыс.кв.м жилья необходимо построить для тех людей, которые проживают в ветхом или аварийном жилье. Эти квартиры будут возводиться за счет областного бюджета.
Кроме того, 154 квартиры будут построены для многодетных семей, 212 домов - в сельскохозяйственных организациях, а также 11 тыс.кв.м - для граждан, проживающих более 10 лет в общежитиях.
Часть средств будет направлена на создание инженерных сетей в местах компактной застройки индивидуальных жилых домов. В прошлом году в Гомельской области объем индивидуального жилищного строительства составил 212 тыс.кв.м. [15]
В настоящее время уровень доходов и сбережений населения страны не позволяет гражданам самостоятельно решать жилищную проблему, но при этом люди стремятся улучшить свои жилищные условия, в том числе используя кредитные ресурсы банков. Главная задача государства и банковской системы состоит в том, чтобы создать инструмент и условия для приобретения человеком этого жилья.
В основе развития ипотечного жилищного кредитования лежит самое большое достижение структурных преобразований жилищной сферы формирование класса реальных собственников. Доминирование в структуре жилищного фонда Республики Беларусь удельного веса частного жилья обеспечивает возможность приступить к формированию рынка доступного жилья. Ведь жилая недвижимость, являющаяся собственностью - это ликвидный актив, который позволяет капитализировать кредитные ресурсы банков.
Следует также отметить, что дальнейшее развитие долгосрочного ипотечного кредитования в стране напрямую отразится на стратегии формирования ресурсной базы современных банков.