Анализ ипотечного жилищного кредитования в Тверской области и основные направления его совершенствования

1.1 Сущность и значение ипотечного кредитования в государственной жилищной политике

С принятием 12 декабря 1993 года Конституции Российской Федерации неотъемлемой правовой составляющей жилищной политики стало право частной собственности, на основе которого сформировалась российская система ипотечного жилищного кредитования. В процессе перехода к рыночной экономике требовалось решить несколько задач в области жилищной политики, направленных на формирование рыночных институтов и новой государственной политики. Реформа в этой сфере проводилась по четырем основным направлениям, затрагивая жилищное строительство, сферу распределения жилья, а также управление жилищным фондом и обеспечение доступности жилья для тех граждан, которые не в состоянии самостоятельно участвовать в рыночных отношениях. При всех трудностях практической реализации поставленных целей уже к 2000году были созданы основные базовые институты в жилищной сфере: рынок жилья и его инфраструктура, ипотечное кредитование, конкурентные условия предоставления земельных участков для жилищного строительства.

Жилищная политика - это система комплексных мер, направленных на обеспечение населения благоустроенным жильем.

Правительством России определены четыре основных направления жилищной политики:

1. Стимулирование развития жилищного строительства.

2. Повышение энергоэффективности и ресурсосбережения в строительной индустрии

3. Поддержка платежеспособного спроса на жилье, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования.

4. Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством.

В ходе реализации Государственной целевой программы "Жилище", одобренной постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 595, Основных направлений нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище", одобренных Указом Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431, федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675, были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления и отработаны механизмы реализации.

За этот период была сформирована нормативная правовая база, являющаяся основой регулирования вопросов, связанных с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений.

Новые правовые условия создали основу для реализации на практике поставленных целей и позволили с помощью широкомасштабных скоординированных действий на всех уровнях государственной власти и местного самоуправления осуществить меры, в том числе в рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", направленные на улучшение жилищных условий тысяч семей и повышение качества оказываемых коммунальных услуг.

Включение задачи формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания в число приоритетных национальных проектов наряду с развитием образования и здравоохранения определило социальную направленность нового этапа экономических преобразований в стране.

Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы предусматривает:

- формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности;

- комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем;

- стимулирование платежеспособного спроса на жилье, включая повышение доступности приобретения жилья для молодых семей;

- повышение эффективности исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан;

- повышение качества и энергоэффективности жилищного фонда.

В рамках реализации ФЦП "Жилище" на 2011 - 2015 годы планируется отработать комплексный подход при строительстве жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, с учетом поддержки как спроса, так и предложения жилья экономкласса на рынке жилья. Указанный подход сбалансированной поддержки будет способствовать увеличению объемов ввода жилья экономкласса, снижению его стоимости и увеличению количества граждан, способных самостоятельно улучшить свои жилищные условия.

Программа представляет собой взаимоувязанный комплекс мероприятий, направленных на повышение доступности жилья для населения путем массового строительства жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности.

Проводимые с 2006 года реформы в жилищной сфере обеспечили коренной поворот к рыночным механизмам при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий жилищных прав малоимущих граждан и иных категорий населения, установленных законодательством Российской Федерации. Рынок жилья стал неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере, что обеспечило возможность успешной реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы и приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в 2006 - 2010 годах, когда на практике были продемонстрированы возможности улучшения жилищных условий граждан, в том числе с предоставлением государственной поддержки.

В целях реализации государственной жилищной политики используется ряд инструментов, таких как предоставление государственных жилищных сертификатов на приобретение жилья отдельным категориям граждан; прямое предоставление жилья в собственность отдельным слабозащищенным категориям (дети-сироты); предоставление жилья, находящего в государственной собственности по договорам социального и коммерческого найма; приобретение жилья с отсрочкой платежа (корпоративная программа ОАО «Росэнергоатом»); формирование рынка арендного жилья и другие.

Инвестиционно-финансовая деятельность и современная экономика невозможна без участия ссудного капитала. В наибольшей степени на кредитных взаимоотношениях строятся капиталоемкие отрасли и виды деятельности, такие как строительство. Поэтому существование в финансово-экономической системе общества стабильно функционирующей подсистемы кредитования строительной индустрии является одним из наиболее значимых показателей развития. В свою очередь, надежность и работоспособность любых рыночных моделей перераспределения финансовых средств в значительной мере зависит от степени рискованности кредитных операций, неизбежно возрастая с увеличением сроков кредитования. Рискованность кредитных операций может быть снижена путем только создания надежных механизмов обеспечения возвратности кредитов. В этом качестве часто выступает залог недвижимого имущества, называемый также ипотекой [См.:23,98].

Определению понятия ипотечного кредита логически предшествует раскрытие сущности ипотеки. В.И. Даль в «Толковом словаре живого великорусского языка» определяет ипотеку как «залог, поручительство, залогом обеспеченное». По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог служит средством обеспечения исполнения обязательства заемщиком перед кредитором. При не возврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.

По свидетельству историков, название «ипотека» впервые появилось в Греции, в начале VI века до нашей эры и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Для этого при оформлении обязательства на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название ипотеки, отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели появились особые книги, называвшиеся ипотечными. Благодаря применению даже первоначальных форм ипотеки уже в древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая беспрепятственно каждому заинтересованному лицу удостовериться в состоянии известной земельной собственности.

При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости. Право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика, в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд, является лучшей гарантией обеспеченности кредита и исключительным свойством ипотеки. Это преимущество ипотечного кредита выгодно отличает его от других видов долгосрочного кредита: ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками. Ипотечный порядок благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя в результате свою платежеспособность и финансовое состояние.

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества [См.:5].

Ипотечное кредитование - один из основных элементов современной рыночной экономики, получившее в настоящее время бурное развитие. Являясь важнейшим фактором экономического развития и сложным, финансовым инструментом, оно оказывает - через привлечение средств в промышленное и жилищное строительство - стимулирующее воздействие на широкий диапазон смежных отраслей и экономику в целом.

В современных условиях повышается значение ипотеки для социального развития общества. Жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью, являясь мощным фактором формирования среднего класса общества.

Россия в настоящее время остро нуждается в создании финансово-экономических механизмов обеспечения инвестиционного процесса, адаптированных к реалиям экономики переходного периода (инфляция, нестабильность основных макроэкономических показателей, неразвитость банковской системы, слабость частного капитала и отсутствие крупных институциональных инвесторов). Ипотечное кредитование, во всех странах мира выполняющее значение одного из важнейших двигателей инвестиционной деятельности, послужит решению проблемы недоинвестированности экономики. Дополнительными стимулами для создания действенной системы ипотечного кредитования являются, с одной стороны, высокая социальная значимость кредитования строительства жилья для населения, а с другой - стремление вовлечь в этот процесс средства самого населения. Российский рынок ипотечного жилищного кредитования находится на стадии становления и понятия «ипотека», «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян [См.:23,100].

В утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 17.11.2008 № 1662-р Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года ставятся задачи по обеспечению населения доступным и качественным жильем, реализации программ по предоставлению доступного семейного жилья. Решение задач возможно при создании условий, при которых граждане смогут самостоятельно решать свои жилищные вопросы, в частности с помощью различных ипотечных программ.