Ипотечное кредитование в Российской Федерации

курсовая работа

1.1 История развития ипотечного кредитования

Первая ипотека (закладная) first mortgage, или старшая ипотека -- это залог недвижимости, которая до этого не закладывалась, или точнее -- недвижимости "чистой" (или очищенной) от долгов. Старшая ипотека дает первому кредитору преимущественное залоговое право возмещения убытков (удовлетворения своих требований) из стоимости недвижимости -- т.е. право первоочередного удовлетворения претензий по отношению к правам последующих кредиторов, т.е. кредиторов младших ипотек (junior mortgage).

В отличие от первой ипотеки - вторая (или вторичная) ипотека (second mortgage), -- залог заложенной ранее недвижимости. Все последующие ипотеки, вторая, третья и т.д., а также младшая, завершающая (wraparound mortgage), являются "следующими" к первому зарегистрированному залоговому праву. Обязательства субординированных ипотек (в порядке их регистрации) всегда учитывают приоритетность права старшей по отношению к предыдущей ипотеке.

Более поздняя ипотека может учитывать в своем балансе один или более предыдущих ипотечных кредитов. Вторая ипотека по сумме кредита больше первой или нескольких, если она учитывает в своем балансе предыдущую. Если она рассматривается как самостоятельная ипотека -- home equity credit, то сумма кредита второй ипотеки рассчитывается исходя из последней рыночной стоимости недвижимости минус сумма первой ипотеки (предыдущих) и может предоставляться в меньшем объеме к стоимости недвижимости (допустим, если обычная ипотека рассчитывается исходя из 80% стоимости недвижимости, то вторая может рассчитываться исходя из 60%). Из-за более высокого риска вторая ипотека обычно имеет увеличенную процентную ставку и сокращенные сроки кредита.

Как правило, заемщик имеет дело только с последним кредитором, который рассчитывается сам с предыдущими кредиторами, передавая часть платежей предыдущим по субординации. Последняя ипотека -- завершающая ипотека или ипотека обертка, wraparound mortgages -- всегда включает предыдущие ипотеки и потому имеет больший объем в отличие от home equity credit - второго кредита, который предоставляется в меньшем объеме.

Завершающие ипотеки являются разновидностью вторичного субординированного финансирования. Обычно цель второй ипотеки -- получить дополнительный кредит. Получение этих кредитов имеет место при существенном повышении стоимости недвижимости с момента оформления первой закладной на нее, при погашении большой части кредитного долга. При этом общая сумма двух объявленных кредитов обычно не превышает 60-85% продажной стоимости объекта залога. Однако существуют разные договоренности и условия получения последующих ипотек.

Все субординированные ипотеки могут быть структурированы различным образом, исходя из условий, во-первых -- последней или завершающей ипотеки, во-вторых, условий предыдущих ипотек (кредитов), и включают правовую часть и техническую сторону выплат.

Таким образом, последующие ипотеки могут иметь (помимо различных кредиторов и заемщиков) различных залогодателей, например, при перепродаже недвижимости с ипотекой, различных заемщиков (при варианте ипотеки с третьим лицом, являющимся залогодателем, но не являющимся заемщиком) и т.д., и складываться в достаточно сложные как юридические, так и финансовые технологические схемы.

Действие залога обычно ограничено сроком действия кредитного обязательства (срок кредита определен кредитным договором). Российским законодательством четко обозначен основной документ -- ипотечный договор, однако ипотечные права залогодержателя могут быть удостоверены и закладной. Законодательные тонкости залога в различных странах сильно отличаются друг от друга, создавая специфическую экономико-правовую область.

Российское законодательство в принципе не отходит от общепризнанных норм и предусматривает отчуждение заложенного имущества залогодателем другому лицу (ст.37 Закона "Об ипотеке"), последующую ипотеку (ст.43.гл.7), уступку прав по договору об ипотеке, передачу и залог закладной (ст.47).

Ипотечные банки и различные финансовые компании все чаще выполняют функции финансовых посредников выдающих займы и продающих их затем другим кредиторам и инвесторам из привлеченных внешних источников (банковские займы и иные виды займов, а не депозитные средства).

Делись добром ;)