Ипотечное кредитование в коммерческом банке

дипломная работа

1.1 История развития и сущность ипотечного кредитования в РФ

Определение "ипотека" (в пер. с греческого "hipotheca" -- подставка, подпорка) появилось в Древней Греции в VI в. до н.э. и применялось, чтобы охарактеризовать ответственность должника перед кредитором в виде залога определенного участка земли. [5]

В России ипотечное кредитование зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю. Уже в XIII веке существовал залог, к XV-му относятся упоминания о возможности вторичного залога имения в другие руки, а в XVI веке в залог стали отдавать чужие земли. В 1754 г. по Указу Императрицы Елизаветы Петровны были открыты два государственных ипотечных банка -- Заемный банк для дворянства и Банк для купечества Петербургского порта. Эти банки просуществовали около 30 лет и активно кредитовали земельную аристократию под залог недвижимости из расчета 6% годовых.[18]

Рассвет ипотечное кредитование приобрело в конце XIX века.

На рубеже столетий рост ипотечных операций продолжается, и ипотека как вид займа приобретает массовый характер: клиентами земельных банков становятся две трети частных владельцев земли. Существенно увеличивается количество товариществ мелкого кредита: если в 1905 году их было более 500, то к 1915 году - уже 15450.

К этому времени существенно изменяется целевое назначение ипотеки. Если раньше она шла на развитие промышленного и банковского предпринимательства или на биржевые игры, то к началу XX века стала чаще применяться в сельском хозяйстве. Значительная часть ссуд была истрачена на покупку земли (30% купленных и 50% проданных дворянами земель прошли через Дворянский банк). К 1915 году площадь крестьянских земель, купленных при посредничестве Крестьянского банка, превышала дворянские, находившихся в залоге у Дворянского банка.

Наибольшего расцвета ипотека достигла к 1914 году. В начале 1915 года число выданных ссуд возросло почти до 508 тыс., их сумма -- до 3,322 млрд. рублей, а площадь принятой в залог земли составила 56% от всей, что была в частной собственности. Пальму первенства по площади заложенных земель и сумме выданных ссуд удерживали земельные банки: в 1915 году они выдали 90% ссуд.

К 1917 году в России уже существовали 21 земельный банк, Государственный Крестьянский Поземельный Банк, Дворянский Банк, Особый Отдел Государственного Дворянского Банка и 18 частных банков.Но историю ипотеки прервала Октябрьская революция - после переворота частная собственность оказалась под запретом. В ходе национализации банки были закрыты, а кредитные отношения централизованы. К концу 1918 года ипотечного кредитования уже не существовало. Точку в его развитии поставил Декрет Совета Народных Комиссаров от 17 мая 1919 года "О ликвидации городских и губернских кредитных обществ". В итоге понятие "ипотека" было забыто на 70 с лишним лет.

Возродилась ипотека только в начале 1990-х годов, а законодательное обеспечение получила в 1998-м, когда вышел Федеральный закон №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". С 2005 года ипотечный рынок в России вошел в стадию активного роста: за год было выдано кредитов на 30 млрд. рублей. В период экономического кризиса 2008-2010 гг. - коммерческие банки стали ужесточать требования к заемщикам: повысили процентные ставки, практически свернули программы кредитования без первоначального взноса и ужесточили требования по страхованию залога. И только к началу 2011 года ипотека подошла к очередному этапу своего развития.[17]

Согласно современной экономической энциклопедии под редакцией профессора Л.И. Абалкина, ипотека - это передача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения кредита, называемого ипотечным.[6]

Аналогичное определение дается в работах С.Е. Андреева, Н.Г.Антонова, О.И. Лаврушина, В. А. Кудрявцева и др.[4]

Другое определение этого понятия находится в Законе РФ "О залоге" "Ипотека - залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с земельным участком или правом пользования им".[1]

Можно выделить следующие отличительные черты ипотеки:

1) предметом ипотеки всегда является недвижимое имущество;

2) предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

3) договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом -- закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

4) при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека);

5) при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Обязательство, обеспеченное ипотекой, может возникать в рамках: кредитного договора, договора займа, договора купли - продажи, аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.

Следует различать понятия "ипотека" и "ипотечное кредитование".

Ипотечный кредит -- это долгосрочное обязательство заемщика, исполнение которого обеспечивается залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Классифицировать ипотечный кредит можно по различным признакам:

1. По объекту недвижимости. В данном случае выделяют ипотечные кредиты в зависимости от предмета ипотеки, а именно:

? земельные участники;

? предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

? жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

? дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

? воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

2. Поцелям кредитования:

? жилищное кредитование:

? приобретение готового жилья (квартиры, дома), приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

? на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

? строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

? наразработкуземельногоучастка;

? наразвитиесельскогохозяйства;

? кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

3. По виду заемщиков:

? кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

? кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

4. По форме предоставления кредита:

? кредиты, предоставляемые разовым платежом;

? кредиты, предоставляемые в форме кредитной линии;

5. По виду кредитора.

Таблица 1- Классификация ипотечных кредиторов.

6.По способу погашения долга выделяют:

? ипотечные кредиты, выплачиваемые разовым платежом;

? ипотечные кредиты, выплачиваемые периодическими выплатами.

7. По виду платежей (способу амортизации) по ипотечному кредиту выделяют:

– постоянныйипотечныйкредит;

– кредит с переменнымивыплатами;

– кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

8.По виду процентной ставки:

? кредит с фиксированной процентной ставкой;

? кредит с переменной процентной ставкой.

9.По возможности досрочного погашения:

? с правом досрочного погашения;

? без права досрочного погашения;

? с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10.По величине первоначального платежа:

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

? обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);

? субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях;

? обеспеченные первыми или последующими ипотеками (младшие, старшие закладные).[3]

11.По виду источника средств для кредитования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе формирования ресурсной базы, часть которой или она вся используется для кредитования (табл. 2).

Таблица 2 - Источники формирования ресурсов.

12. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование):

? Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.

? Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

Отличительные особенности Немецкой модели -- основанной на системе сбережений от Американской модели -- основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице3.[16]

Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост "ипотечного" капитала.

Ипотечные кредиты всегда обусловливаются залогом недвижимости -- ипотекой.

Развитие ипотеки невозможно без существования собственника предмета залога, поскольку закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости.

В российском законодательстве ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Выше было отмечено, что ипотечное кредитование - это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь нужно рассмотреть субъективно-объективную структуру этих отношений.

Таблица 3 - Модели ипотечного кредитования.

Объектами ипотечного кредитования являются: земельные участки; жилые помещения, офисные помещения, производственные помещения и т.д.

Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели, и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Следует отметить, что ипотечное кредитование способно положительно сказываться на экономическом и социальном развитии страны, что проявляется в следующем:

1) влияние на реальный сектор экономики: ипотечное кредитование промышленных предприятий позволяет модернизировать производство, повышать качество и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал страны;

2) стимулирование развития многих отраслей экономики: реализация программы жилищного строительства способствует непрерывности производства в строительстве, а также вызывает спрос на многие комплектующие изделия, например, производство строительных материалов и конструкций, строительное и дорожное машиностроение, деревообработка и производство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. С другой стороны, складываются предпосылки для развития транспортной инфраструктуры;

3) повышение инвестиционной активности хозяйствующих субъектов и банковской системы: благодаря ипотечному кредитованию в систему кредитных отношений вовлекаются различные собственники недвижимости (как юридические, так и физические лица), что позволяет осуществить замещение государственного финансирования банковским кредитом;

4) формирование инвестиционных ресурсов: высокая стоимость жилья стимулирует сберегательный процесс;

5) влияние на уровень инфляции: при ипотечном кредитовании значительные объемы денежных средств отвлекаются из текущего оборота во внутреннее накопление;

6) решение проблемы занятости: привязка строительства жилых и нежилых объектов к определенным территориям способствует вовлечению дополнительных местных трудовых ресурсов;

7) повышение трудоспособности населения: обеспечение хорошими жилищно - бытовыми условиями повышает уровень здоровья и продолжительность жизни нации.

Рынок ипотечного кредитования (далее РИК) - часть финансового рынка, на котором перераспределяется заёмный капитал, обеспеченный залогом недвижимости.

Фактически РИК является объектом, на котором и происходит формирование системы финансово-экономических отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов, т.е. ипотечного кредитования.

Классификация рынка ипотечного кредитования:

1) в зависимости от инструмента выделяют первичный рынок и вторичный рынок ипотечного кредитования;

2) в зависимости от предмета ипотеки выделяют ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т.д.[19]

Делись добром ;)