Ипотечное кредитование

2.3 Особенности ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк»

Стабильность банка во многом зависит от его финансовых результатов. Приведенные ниже данные финансовых результатов отделения №1555 Сбербанка РФ за последние три года дают наглядное представление о его деятельности.

Проведем анализ состава и структуры доходов и расходов отделения №1555 Сбербанка РФ по данным публикуемой отчетности - форм отчета о прибылях и убытках за 2011-2013 отчетный периоды. Состав и структура доходов представлены в таблице Приложения 1.

Анализируя Приложение 1, можем сделать следующие выводы. В целом за рассматриваемый период доходы отделения №1555 Сбербанка РФ выросли на 53986544 руб., однако в 2013 г. наблюдается сокращение доходов на 17,89% от уровня 2012 г. Положительное влияние на рост доходов банка оказали рост других доходов от банковских операций и других сделок на 10,8%, увеличение доходов от операций с ценными бумагами, за исключением процентов, дивидендов и переоценки, на 13,78%, рост доходов от участия в капитале других организаций на 716,94%, рост других операционных доходов на 28,64%, увеличение прочих доходов на 52,94%. Отрицательно сказались на изменении дохода банка сокращение процентных доходов на 3,15%, уменьшение доходов от положительной переоценки на 30,36%. Анализ показателей структуры доходов банка показывает, что очевидна тенденция к положительной динамике изменения структуры доходов банка от 2011 года к 2013г. За анализируемый период произошло увеличение доходов банка, что подтвердилось и результатами вышепроведенного анализа.

Состав и структура расходов отделения №1555 Сбербанка РФ за 2011-2013 гг. проанализированы в таблице Приложения 2. Расходы отделения №1555 Сбербанка РФ в целом за анализируемый период выросли на 51658171,2 руб. Однако за 2013 г. наблюдается сокращение расходов на 20,42% от уровня 2012 г. В 2013 г. структура расходов банка имела следующий вид: основную часть, по аналогии с доходами, составляют операционные расходы - 93,72%, на расходы от банковских операций и других сделок приходится 6,21%, прочие расходы составляют 0,07%. Среди операционных расходов наиболее значимыми являются отрицательная переоценка - 63,92% и другие операционные расходы - 24,26%.

Анализ итогов деятельности отделения №1555 Сбербанка РФ свидетельствуют о его несомненных успехах и огромных потенциальных возможностях. Банк планирует активно развиваться, совершенствуя как внутренние бизнес-процессы, так и предлагая клиентам новые услуги, востребованные на рынке. Банк всегда будет стремиться обеспечить высокий уровень обслуживания, тщательно анализируя специфику бизнеса и потребности клиентов. Сегодня он обладает необходимым финансовым, организационным, интеллектуальным и технологическим потенциалом для успешного развития.

Кредитная политика отделения №1555 Сбербанка РФ основана на общедоступности кредитных ресурсов предприятий всех форм собственности при максимальном обеспечении интересов банка относительно возврата кредитов. Экономическое положение и государственные приоритеты относительно инвестиций за счет привлеченных за рубежом кредитных ресурсов обусловили направления кредитных вложений. В то же время кредитные ресурсы в национальной валюте за счет собственных средств в свободной конвертируемой валюте направляются, главным образом, новым экономическим структурам на выполнение проектов, обеспечивающих быстрый оборот ссудного капитала.

Учитывая место, которое занимает кредитная деятельность в формировании прибыли (около 38% от чистой прибыли), банк уделяет ей первоочередное внимание, определяя приоритеты деятельности. Подход банка к кредитной политике ориентирован на достижение наибольшей эффективности с одновременным поддержанием уровня риска. Это достигается за счет тщательного изучения финансового состояния заемщика, глубокого знания рынка и прогнозирования тенденций его развития.

Ниже в Таблице 2 представлены показатели кредитного портфеля банка за последние три года.

Таблица 2

Кредитный портфель физических лиц в отделения №1555 Сбербанка РФ за 2011-2013гг.

Кредитный продукт	2011	2012	2013	% 2013г. к 2011г.
	(млн.руб.)	%	(млн.руб.)	%	(млн.руб.)	%
Ипотечные кредиты	1 015,58	47,3	1 480,1	49,7	1 441,82	46,4	+ 41,97
Потребительские кредиты	798,34	37,2	1 176,6	39,5	1 359,46	43,8	+ 70,29
Автокредиты	211,64	9,9	228,0	7,6	247,82	8	+ 17,1
Кредитные карты	118,62	5,5	88,2	3	51,84	1,7	- 56,3
Овердрафты	1,89	0,09	3,4	0,1	2,8	0,1	+ 48,15
Кредиты в ин.валюте	0	0	4,6	0,2	1,7	0,05	- 63,04
Итого	2 146,07	100	2 980,3	100	3 105,50	100	+ 44,71

Как видно из таблицы 1, общий рост кредитного портфеля за период с 2011 по 2013гг. произошел на 959,43 млн. руб. (44,71%). Основное увеличение кредитного портфеля произошло по потребительским кредитам (на 70,29%) и овердрафтам (на 48,15%). Наибольшее снижение кредитного портфеля было вызвано сокращением доли кредитов в иностранной валюте (на 63,04%) и по кредитным картам (на 56,3%).

Банк стремился и стремится к наращиванию объема кредитного портфеля. При этом качество кредитного портфеля является главным приоритетом. Первостепенной задачей кредитной деятельности банка является поддержание ликвидности банка путем продвижения кредитных продуктов с минимальным уровнем кредитного риска и приемлемой доходностью.

В рамках реализации федеральных программ, а также региональных программ банк сотрудничает с местными органами власти по расширению ипотечного кредитования населения.

В структуре кредитного портфеля физических лиц преобладают жилищные ипотечные кредиты (46% от общей задолженности) и потребительские кредиты на неотложные нужды (44 %). Автокредиты - кредиты на приобретение новых автомобилей составляют 8 % кредитного портфеля, кредитные карты и овердрафты - 0 %, кредиты в иностранной валюте - 2% от портфеля.

На рис. 9 представлена динамика ипотечного кредитования отделения №1555 Сбербанка РФ в 2011-2013гг.

Рис. 9. Динамика ипотечного кредитования отделения №1555 Сбербанка РФ

Под ипотечное и жилищное кредитование Сбербанка России попадают только объекты, расположенные на территории Российской Федерации.

Из всех предлагаемых ипотечных кредитов, три программы можно отнести к главным (базовым), а именно:

Приобретение готового жилья - на приобретение жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения;

Приобретение строящегося жилья - на инвестирование строительства жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения;

Строительство жилого дома - на строительство жилого дома под залог кредитуемого жилого дома или иного жилого помещения.

Розничный кредитный портфель занимает более 20% активов Сбербанка. За 2013 год портфель кредитов физическим лицам вырос на 31,8% и составил 3 333 млрд руб. За год частным клиентам выдано кредитов более чем на 1,8 трлн руб.

Рис. 10. Структура кредитного портфеля физических лиц

При этом рост жилищного кредитования ускорился, в то время как потребительское кредитование замедлилось.

Рис. 11. Объемы выдачи кредитов частным заемщикам в разрезе продуктов (за период)

Банк повышает эффективность розничного кредитования за счет внедрения новых технологий, направленных на улучшение качества сервиса и упрощения процедур.

Жилищное кредитование:

снижены процентные ставки по всем жилищным программам на 1 п.п.;

с апреля по декабрь установлены ежемесячные рекордные показатели по объему выдачи ипотечных кредитов, за декабрь 2013 года выдано 89 млрд руб., т.е. почти вдвое больше декабря предыдущего года;

расширен перечень жилищных продуктов с возможностью использования материнского капитала в качестве первоначального взноса;

продукт «Военная ипотека» - «Приобретение готового жилья» тиражирован на все регионы, максимальная сумма кредита увеличена на 15% до 2,4 млн руб.;

запущена реестровая аккредитация более чем по 1 тыс. объектов недвижимости;

реализована программа кредитования учителей по проекту «Ипотека для молодых учителей» и кредитование отдельных категорий граждан на улучшение жилищных Розничный бизнес условий в Ставропольском крае, Республике Ингушетия, Кабардино-Балкарской Республике, Республике Северная Осетия-Алания;

утвержден целевой процесс ипотечного кредитования, который позволит клиентам подавать заявку на кредит, выбирать любой объект недвижимости и при необходимости менять его, не подавая новую заявку на кредит.

Оптимизация процессов кредитования:

в базовых территориальных банках внедрено технологическое решение, позволяющее осуществить досрочное погашение кредита с аннуитетными платежами в любую дату в любом отделении территориального банка, погасить кредит с нескольких счетов по выбору клиента, выдать потребительский кредит на счет банковской карты; тиражирование завершится в 1 квартале 2014 года;

в целях создания качественного базиса для развития розничного кредитования Банк начал формировать единую кредитную систему: на централизованную платформу кредитования физических лиц переведены 9 территориальных банков.

Основные требования к заемщикам по ипотечному кредиту

Чтобы получить ипотечный кредит в Сбербанке России, заемщик должен соответствовать стандартным требованиям банка, а именно:

Быть в возрасте от 21 года до 75 лет (в момент погашения);

Быть Гражданином Российской Федерации.

Иметь стаж работы на текущем месте работы не менее 6 месяцев, и общий стаж - не менее 1 года (за последние 5 лет). Для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в ОАО «Сбербанк России», последнее требование не распространяется;

Иметь хорошую кредитную историю в Сбербанке и в любом другом банке России. 

Быть платежеспособным для обслуживания запрашиваемой суммы кредита, для чего представляется Справки о среднемесячном доходе за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ или по форме банка, налоговая декларация и другие документы;

Использовать созаемщиков, доход которых банк будет учитывать при расчете максимального размера кредита. Созаёмщиками могут выступать физические лица в количестве не более 3-х человек;

Привлекать в обязательном порядке супруг(а) Титульного созаемщика в созаемщики - вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возраста.

Основные условия получения жилищного кредита в Сбербанке

С начала 2013 года по жилищным кредитам в Сбербанке действуют следующие условия:

Сроки оформления кредитов - до 30 лет, по военной ипотеке - до 20 лет.

Минимальная сумма кредита - 45 000 рублей (1 400 долларов США или 1 000 евро), а по строительству жилого дома - 300 000 рублей (10 000 долларов США или 7 000 евро).

Максимальная сумма кредита по базовым программам - Не более 85 % договорной или оценочной стоимости (берется меньшая).

В залог принимается кредитуемое или иное жилого помещение. По усмотрению Сбербанка принимаются и другие виды обеспечения.

Формирование процентной ставки по ипотечным кредитам Сбербанка

Величина базовой процентной ставки на ипотечный кредит в Сбербанке складывается и зависит от следующим факторам:

От величины первоначального взноса. Чем больше процент взноса собственных средств заемщика, тем ниже ставка.

От срока, на который оформляется кредит. Чем дольше срок, тем выше процентная ставка (градация по годам - до 10 лет, от 10 до 20 лет, От 20 до 30 лет). 

От места работы заемщика. При отсутствии «зарплатного» проекта или аккредитации предприятия, на котором работает заемщик ставка увеличивается.

От наличия отдельных Программ и Соглашений о сотрудничестве ОАО «Сбербанк России» с субъектами РФ и муниципальными образованиями.

Границы базовых процентных ставок по жилищным кредитам Сбербанка, которые действуют в конце 2014 г. выглядят так (табл.3).

ипотечный кредитование банк жилищный

Таблица 3

Границы базовых процентных ставок по жилищным кредитам Сбербанка

№№	Программа кредитования физических лиц	Процентная ставка в рублях
		Базовые условия (%)	По 2-м документам (%)
1.	Приобретение готового жилья (базовые условия)	12,00-13,00	12,00-12,75
2.	Приобретение строящегося жилья	12.50-13.50	13.0-13,75
3.	Строительство жилого дома	13,00-14,00	-
4.	Загородная недвижимость (за исключением жилого дома)	12.50-13.50	-
5.	Гараж (приобретение или строительство гаража или машино-места)	13,00-14,00	-
6.	Рефинансирование жилищных кредитов (на погашение кредита, полученного в другом банке)	13,25%; 13,50%; 13,75%	-
7.	Ипотека плюс материнский капитал	12,00-13,50	12,00-13,75
8.	Военная ипотека	10,50; 9,5-10,9%	-

Для отдельных категорий заемщиков по отдельным программам могут применяться наборы из следующих надбавок:

На 0,5% - если приобретаемое жилье построено без участия кредитных средств Банка;

На 0,5% - если заёмщик не получает зарплату в Банке, а приобретаемая недвижимость построена без участия кредитных средств Банка;

На 0,5% - если заёмщик не получает зарплату в Банке;

На 1% - на период до регистрации ипотеки;

На 1% - при отказе от страхования жизни и здоровья заемщика в соответствии с требованиями Банка.

Ипотечный кредит в Сбербанке России может быть предоставлен гражданам Российской Федерации в следующих отделениях:

по месту регистрации заемщика/одного из созаемщиков;

по месту нахождения кредитуемого жилого помещения;

по месту нахождения предприятия-работодателя заемщика / созаемщика, обслуживаемого в рамках «Зарплатного проекта»;

по месту нахождения аккредитованного предприятия-работодателя заемщика/созаемщика.

По каждому из видов ипотечного и жилищного кредитования, имеются свои особенности и индивидуальные условия, которые оговариваются при первой консультации по оформлению кредита на недвижимость. 

Для рассмотрения заявки на кредитование в Сбербанк представляется стандартный пакет документов.

Ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности, возвратности, а также при строгом контроле за целевым использованием кредитных средств. Цель получения ипотечного жилищного кредита - приобретение жилья. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого жилья.