2.1 Рынок ипотечного кредитования в период кризиса

В 2008 году молодой российский рынок ипотеки пережил самый сложный период своего развития. Краткие итоги кризиса еще недавно были таковы: часть банков ушла с рынка, ставки выросли, условия кредитования ухудшились, объемы кредитования снизились, а уровень задолженности россиян по займам резко вырос.

До кризиса 1998 г. ипотечное кредитование практически не рассматривалось банками как перспективное направление развития бизнеса, а жилищные кредиты предлагали не более 20 банков на срок 1–3 года под заоблачные процентные ставки. Начиная с 2000 г. банки стали более активно выходить на рынок ипотеки, увеличивая сроки кредитования до 10 – 15 лет, а в рамках отдельных региональных программ – до 20–25 лет. Снизились и процентные ставки: до 10–15% годовых в валюте и 15–18% годовых в рублях.

Не менее существенно было и то, что все большее количество банков стало использовать ипотеку в качестве основного средства обеспечения возвратности кредитов. В отличие от предшествующего периода, когда банки предпочитали предоставлять жилищные кредиты по «арендной» схеме, в 2000-е гг. они стали все в больших масштабах использовать в качестве обеспечения залог приобретаемого жилья, детально отрабатывая все процедуры, связанные с оформлением и регистрацией залога жилых помещений, приобретаемых с помощью кредитных средств. [21, с. 11]

По данным Банка России, за 2001 – 2002 гг. было предоставлено немногим более 10 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 5 млрд. руб. Следует отметить, что объем выданных в 2002 г. кредитов практически удвоился по сравнению с 2001 г. В 2003 и 2004 гг. происходило дальнейшее увеличение темпов роста объемов ипотечного кредитования, и, по оценкам экспертов Института экономики города, объемы выданных ипотечных кредитов составили 9,5 млрд. руб. в 2003 г. и 25 – 30 млрд. руб. в 2004 г.

Особенно быстрое развитие ипотечное жилищное кредитование получило в 2005–2008 гг. в результате формирования благоприятной законодательной базы, принятия пакета федеральных законов, направленных на повышение доступности жилья для населения, стабилизацию макроэкономической ситуации и рост реальных доходов населения.

Начиная с 2005 г. государство стало оказывать активное содействие развитию рынка ипотечного кредитования, в частности через созданное Правительством РФ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АИЖК). В результате к середине 2008 г. практически во всех регионах России была сформирована инфраструктура, необходимая для успешного функционирования ипотечного жилищного кредитования.

В 2006 г. – первом полугодии 2008 г. банки активно выдавали населению жилищные кредиты, т.е. кредиты на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья. При этом, по данным Банка России, 87% из них являлись ипотечными, т.е. были выданы под залог недвижимости в порядке, установленном ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

На 1 января 2009 г. задолженность по ипотечным жилищным кредитам составляла 1057 млрд. руб., еще 82 млрд. руб. (7,2% общей задолженности) было сосредоточено на консолидированном балансе АИЖК. Совокупная задолженность по ипотечным жилищным кредитам достигла 2,7% ВВП (на 1 января 2008 г. – 2,0% ВВП) (рис. 2.1.1).

В 2008 г. каждая шестая (17%) сделка на рынке жилья совершалась с использованием средств ипотечных кредитов, в то время как в 2006 г. – только каждая одиннадцатая (9%). [24, с 25]

В пяти субъектах Российской Федерации (Костромская, Тюменская, Омская области, Республики Татарстан и Тыва) доля сделок с ипотекой на рынке жилья превысила 30% в 2008 г.

До середины 2008 г. объемы выдачи ипотечных кредитов динамично росли (рис. 2.1.2.). При этом улучшались условия предоставления ипотечных кредитов: первоначальный взнос и ставка процента снижались, а срок кредита возрастал.

Из всех институтов жилищного сектора наиболее сильное отрицательное влияние финансовый кризис, вызванный чередой неплатежей по ипотечным кредитам класса subprime в США, оказал на ипотечное жилищное кредитование. Его объемы резко снизились до уровня начала 2006 г.

Если в 2007 г. объем выданных ипотечных жилищных кредитов увеличился на 87% по сравнению с 2006 г. и составил 556 млрд. руб., то в 2008 г. темп прироста снизился: было выдано кредитов на 651 млрд. руб., что лишь на 17% больше, чем в 2007 г. При этом в III квартале 2008 г. по сравнению с предыдущим кварталом прирост составил лишь 5%.

В IV квартале 2008 г. объемы ипотечного кредитования уменьшились практически в 2 раза по сравнению с предыдущим кварталом, а в кварталах 2009 г. выдавалось менее 20% от объемов выдачи III квартала 2008 г.

В первом полугодии 2009 г. доля сделок с ипотекой на рынке жилья уменьшилась и достигла уровня 12%. Это свидетельствует о резком снижении уровня использования ипотечных жилищных кредитов для финансирования приобретения жилья.

Итог девяти месяцев 2009 г. по выдаче ипотечных кредитов – 91,5 млрд. руб., что в 5,9 раза меньше, чем за аналогичный период 2008 г.

На 1 июля 2009 г. на рынке ипотечного жилищного кредитования присутствовало 602 кредитные организации, что составляет 52,6% общего количества действующих кредитных организаций. При этом в первом полугодии 2009 г. только 279 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты, а остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно, по данным Банка России, выдавали ипотечные в рублях около 100 кредитных организаций, а в иностранной валюте – 11.

На рынке жилищного кредитования уже в первой половине 2008 г. отчетливо прослеживается тенденция к концентрации такой деятельности в крупных банках (рис. 1.). Так, если в 2007 г. на долю Сбербанка приходилось около 30% всех выданных жилищных кредитов, то в первой половине 2009 г. – уже 55%. В первом полугодии 2009 г. 15 крупнейших банков (по объемам выдачи ипотечных кредитов) контролировали 80% рынка жилищного кредитования.

По данным Банка России, условия ипотечного кредитования в 2006 – III квартале 2007 г. постоянно улучшались: процентная ставка как по рублевым, так и по валютным кредитам снижалась (рис. 1.6). Но нестабильность на финансовых рынках и удорожание ресурсов для банков привели сначала к стабилизации процентных ставок в IV квартале 2007 – I квартале 2008 г., а в дальнейшем и к их повышению во втором полугодии 2008 г. [24, с. 35]

Рис. 1

Экономический кризис оказал существенное влияние на платежеспособность заемщиков по ипотечным кредитам, что имело следствием увеличение доли просроченных ипотечных кредитов. Доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам во второй половине 2008 г. стала резко увеличиваться и составила на 1 октября 2009 г. 1,9% по ипотечным кредитам в рублях и 5,3% по ипотечным кредитам в валюте.

Основными причинами такого роста являются начавшиеся в конце 2008 г. сокращение рабочих мест, перевод работников на неполную занятость и, как следствие, существенное снижение уровня дохода у многих заемщиков. Кроме того, сказался рост на 40% курса доллара (с 26 руб./долл. до 36 руб./долл.), отчего наиболее сильно пострадали заемщики, взявшие ипотечные кредиты в валюте. В проигрыше оказались и заемщики, получившие кредиты с плавающей процентной ставкой.

Чтобы смягчить сложившиеся негативные тенденции, в том числе избежать балансовых убытков, банки стали предлагать заемщикам программы реструктуризации ипотечных кредитов, включая конвертацию валютных кредитов в рублевые, правда, по текущим процентным ставкам, которые достаточно сильно выросли по сравнению с началом 2008 г., пролонгацию кредитов и т.п. В 2009 г. также начала действовать государственная программа реструктуризации ипотечных кредитов, реализуемая дочерней компанией АИЖК – Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). [25, с. 4]

Оставшиеся участники ипотечного рынка в целом стали более консервативно подходить к оценке платежеспособности заемщика, объявив обязательным условием получения кредита, наличие официально подтвержденного дохода (справка 2-НДФЛ), и повысили требования к первоначальному взносу до 30%.