36. Особенности и роль ипотечного кредита

Ипотечный кредит — это особенная форма кредита, связанная с предоставлением ссуд под залог недвижимого имущества — земли, производственных или жилищных зданий и тому подобное. Ипотечные ссуды предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.

Недвижимость всегда ценилась по банковскому делу как надежная гарантия возвращения ссуды. Залог земли и недвижимого имущества для получения в банке долгосрочного кредита называется ипотекой. Ипотека — это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, строений, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды. В случае неуплаты ссуды заложенная недвижимость продается, а из вырученной суммы погашается задолженность кредитору.

Предметом ипотеки может быть имущество, связанное с землей, — здание, сооружение, квартира, предприятие (его структурные подразделения) как целостный имущественный комплекс. В соответствии с законодательством России предметом ипотеки могут быть также надлежащие гражданам на праве частной собственности земельные участки и многолетние насаждения.

На практике в процессе ипотечного кредитования часто возникают проблемы с реализацией недвижимости, поскольку она не относится к разряду высоколиквидных активов. В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества. В большинстве стран действуют достаточно жесткие правила продажи недвижимости (по решению судебных органов), что важно для защиты прав владельца, на имущество которого наложен арест.

Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные ссуды в современных условиях чаще всего используются для финансирования приобретения, построения и перепланировывания жилищных и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать та недвижимость, на покупку которой она берется.

Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и, в первую очередь, на землю. Без частной собственности на землю обеспечения ее покупки-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможно.

Субъектами ипотечного кредита является:

— кредиторы из ипотеки — ипотечные банки или специализированы ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки;

— заемщики — юридические и физические лица, которые имеют в собственности объекты ипотеки, или имеют поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в интересах заемщика.