1.1 Сущность ипотечного кредита

В современной зарубежной и отечественной экономической литературе и банковской практике нет однозначного понимания содержания понятия "банковское кредитование строительства и покупки жилья".

Следовательно, банковский кредит на строительство и покупку жилья, по мнению западных экономистов, включает ипотечный жилищный кредит населению и кредит фирмам, занятым в строительстве жилья (строительный кредит). При этом в отличие от отечественной теории и практики за рубежом ипотечный жилищный кредит не рассматривается как потребительский, последний трактуется только как кредит на неотложные нужды и поэтому к банковскому кредитованию строительства и покупки жилья не относится [12, с.20].

Исходя из анализа подходов белорусских ученых-экономистов, таких как Г.И. Кравцова, А.И. Лученок, А.Д Сидоренко, В.И. Тарасов и других, к трактовке содержания понятий потребительского и ипотечного кредита, можно сделать вывод, что данные авторы к сфере банковского кредитования строительства и покупки жилья относят как потребительский, так и ипотечный жилищный кредит [15]. Вместе с тем, учитывая, что в республике в настоящее время ипотечный жилищный кредит не развит, чаще всего при рассмотрении кредитов населению на строительство и покупку жилья указанные авторы также подразумевают только потребительский кредит. При этом в отличие от зарубежной практики кредит организациям, занятым в жилищном строительстве, рассматривается не в комплексе с кредитованием населения, а обособленно, в рамках сферы кредитования юридических лиц [16].

В зависимости от принятого единого признака, можно выделить следующие виды жилищных кредитов:

• кредиты на долевое строительство жилья;

• кредиты для приобретения жилья по договору купли-продажи или в рассрочку;

• кредиты на льготных условиях с использованием бюджетных средств, в том числе кредиты ЖСК;

• кредиты в системе жилищных сберегательных программ;

• ипотечные жилищные кредиты.

В банковской практике республики получил распространение и такой критерий классификации, как условия кредитования. На его основе можно отделить следующие виды жилищных кредитов:

• кредиты на общих основаниях;

• кредиты на льготных условиях;

• ипотечные жилищные кредиты.

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда на возвратной основе, с выплатой процентов по кредиту и с обязательным залогом недвижимого имущества. Ипотечный кредит используется для :

• обновления и расширения производственных фондов;

• финансирования жилищного строительства, покупки недвижимости;

• решения социальных проблем (например, закладная с обратной рентой).

Главной чертой ипотечного кредита служит то, что он выдаётся только под залог недвижимого имущества.

Предметом ипотеки могут выступать:

1. земельные участки;

2. сооружения, расположенные на земельных участках и прочно связанные с землей (предприятия, нежилые строения, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.п.);

3. земельные участки вместе с объектами на них;

4. права на аренду или другие права на пользование земельными участками, зданиями, сооружениями и т.д.

Запрещен залог имущества, находящегося в исключительной государственной собственности, воздушного пространства, природных ресурсов (недр, лесов, внутренних водоемов и т.п.), а также объектов, имеющих историческую, культурную или иную ценность, или имеющих значение для государственной безопасности.

Залог может служить обеспечением многих обязательств, однако в основном залог недвижимости является обеспечением кредитного договора. Необходимо отметить еще одну деталь: несмотря на то, что законодательства большинства стран допускают залог иной недвижимости (не кредитуемой), тенденции последнего времени – соответствие объекта залога и объекта кредитования.

Целенаправленная жилищная политика проводится в основном через льготное налогообложение приобретения новой (построенной) недвижимости, являющейся единственной недвижимостью заемщика.

В качестве кредиторов могут выступать:

- ипотечные (земельные банки);

- коммерческие банки;

- специальные кредитно-финансовые учреждения (ипотечные компании, страховые компании, ссудосберегательные ассоциации, кредитные союзы, и т.д.).

Следует знать, что ипотечные банки имеют ряд особенностей:

• подчиняются специфическому ипотечному праву. Главное требование — надежность этих банков. У них, как правило, выше норматив минимального размера собственного капитала, им законодательно запрещено производить рискованные операции;

• имеют небольшую маржу, так как ипотечные кредиты обычно недороги. Прибыль они получают за счет того, что выдают крупные кредиты. Кроме того, они занимаются обычными операциями, что повышает их доходность;

• выплачивают по депозитам небольшой процент, но размещаемые ими ипотечные облигации пользуются устойчивым спросом вследствие их высокой надежности.

Основной смысл долгосрочного залогового кредитования в том, что оно расширяет финансовые и временные возможности собственника частного или арендного жилья, дает стабильный и постоянный доход кредитору, а также делает саму финансовую систему более твердой благодаря залогу, который представляет собой реальный стабильный актив.

Рассмотрим преимущества ипотечного кредитования для заемщика, которые заключаются в возможности:

• приобретения недвижимости с помощью ипотечного кредита при отсутствии необходимых средств на покупку;

• долгосрочные выплаты ипотечного кредита (по желанию заемщика);

• продажи заемщиком недвижимости, отягощенной залогом, как с этим залогом, так и путем переноса существующего залога на новую недвижимость;

• льготного налогообложения;

• извлечение заемщиком прибыли – разницы между доходом недвижимости и платой за кредит.

Рассмотрим теперь привлекательные черты ипотечного кредита в нормальных экономических условиях с точки зрения банков:

• надежное обеспечение ссуды недвижимостью снижает вероятность убытков;

• долгосрочный характер кредитования избавляет банк от присущих краткосрочным ссудам частых переговоров и проверок платежеспособности потенциальных заемщиков;

• закладные, выданные в качестве обеспечения кредитов, банк может реализовать на вторичном рынке, высвобождая тем самым кредитные ресурсы для предоставления других кредитов.

Вместе с тем при ипотечном кредитовании у банка могут возникнуть следующие сложности:

• с этим кредитом связана необходимость держать в штате банка специалистов по оценке недвижимости либо постоянно обращаться в специализированные организации по ее оценке, что существенно повышает издержки банка;

• при неразвитости вторичного рынка закладных выдаваемые на 20-30 и более лет кредиты означают весьма продолжительное отвлечение средств банка из оборота;

• преимущественно долгосрочный характер ипотечного кредита повышает вероятность ошибки при определении уровня процента по этим кредитам. При росте рыночных процентных ставок свыше процента, установленного по ипотечным кредитам, банк может понести большие убытки;

• немаловажным фактором является и то, что в основе финансовой устойчивости системы ипотечного кредитования должны лежать возможности кредитополучателя аккумулировать необходимые средства для первоначального платежа на строительство (приобретение) жилья и его платежеспособность, позволяющие своевременно и в полной сумме погасить полученные кредиты.