2.2 Рынок ипотечного кредитования в период посткризисного

восстановления

ипотека кредит рынок кризис

Динамика выдачи ипотечных кредитов в России по итогам 2010 года показывает, что восстановление рынка ипотечного кредитования продолжается. По данным Банка России, за ноябрь 2010 года предоставлено 34 050 ипотечных кредитов на общую сумму 42,3 млрд. рублей. Всего за 2010 год выдано 252 072 ипотечных кредита на общую сумму 315,1 млрд. рублей. Объём кредитов, выданных за 2010 год, в 2,5 раза превышает аналогичный показатель 2009 года. В количественном выражении за 2010 год предоставлено в 2,4 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2009 года.

Некоторое замедление месячных темпов роста выдачи ипотечных кредитов в октябре-ноябре 2010 года объясняется тем, что в IV квартале 2009 года появились первые признаки восстановления ипотечного рынка. Ноябрьская динамика выдачи ипотечных кредитов говорит о некотором сезонном всплеске выдачи ипотеки в конце 2010 года (рис. 2.).

Рис. 2. – Динамика объема выдачи ипотечных кредитов в 2009-2010 гг.,

помесячно, млрд. руб. (Источник: Банк России, расчеты АИЖК)

По оценкам АИЖК, за 2010 год населению предоставлено 288 – 304 тыс. ипотечных кредитов на 360 – 380 млрд. рублей. [23, с. 11]

На 01.12.2010, средний размер кредита увеличился почти на 7% по сравнению с аналогичным показателем, зафиксированным на конец 2009 года: с 1,17 до 1,25 млн. рублей. Увеличение размера кредита отражает одновременно динамику восстановления доходов населения (по данным Росстата, за январь – ноябрь 2010 года реальные располагаемые доходы на 4,3% превысили уровень соответствующего периода 2009 года) и цен на жилье (по итогам девяти месяцев 2010 года, средняя цена на жилье выросла более чем на 6,8% по отношению к IV кварталу 2009 года).

Рис. 3. – Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях и

иностранной валюте, накопленным итогом с начала года (2009-2010 гг.)

(Источник: Банк России, расчеты АИЖК)

За 2010 год, накопленным итогом с начала года, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составила 13,3% а по кредитам в иностранной валюте – 11,1%.

Месячная динамика средневзвешенных процентных ставок по ипотечным кредитам свидетельствует о существенном снижении ставок по ипотечным кредитам. Ставки по кредитам в рублях, выданным в течение октября 2010 года, понизились на 0,5 п.п. по сравнению с уровнем предыдущего месяца, и составили 12,7%. Таким образом, месячный уровень ставок по кредитам в рублях достиг докризисного уровня: по итогам трех кварталов 2008 года средневзвешенные ставки по кредитам в рублях накопленным итогом с начала года составили 12,7%. По сравнению с аналогичным показателем октября 2009 года месячный уровень ставок снизился на 1,5 п.п. [24, с. 3]

Рис. 4. – Ставки по ипотечным кредитам в руб., выданным в течение

месяца (2009–2010 гг.), % (Источник: Банк России, расчеты АИЖК)

Еще одним существенным признаком оздоровления рынка ипотеки стала тенденция к стабилизации доли просроченной задолженности в общем объеме выдачи – с октября 2010 года этот показатель не превышает 4%.

Как ранее прогнозировал Аналитический центр АИЖК, подобное развитие ситуации стало возможным из-за прироста общего объема ипотечной задолженности на балансах банков – за месяц этот показатель вырос на 1,7%, впервые в истории превысив уровень в 1,1 трлн. рублей. До этого, максимальный уровень накопленной ипотечной задолженности на балансах банков наблюдался по итогам февраля 2009, когда он составил 1,09 трлн. рублей.

Рис. 5. – Доля просроченной задолженности за 2009–2010 гг.

(Источник: Банк России, расчеты АИЖК)

На 01.12.2010 наибольший объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам зафиксирован в Центральном федеральном округе – 21,9 млрд. рублей (доля просроченной задолженности – 6,4% от общего объёма накопленной ипотечной задолженности). Высокая доля просроченной задолженности в ЦФО объясняется, прежде всего, самой большой среди всех федеральных округов долей кредитов в иностранной валюте в общем объеме накопленной ипотечной задолженности – более 40%.

Рис. 6. – Объем задолженности и доля просроченных ипотечных

кредитов в федеральных округах по состоянию на 01.12.2010

По данным Банка России за 2010 год объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа, либо срок просрочки не превышает одного месяца, превысил 91%.

По оценкам международных аналитиков, банковская система еще не оправилась от кризиса. В апреле 2010 г. кредитный портфель банков вырос только на 1%, а бремя общей кредиторской задолженности остается тяжелым: по данным агентства S&P, обнародованным 26 мая, общий объем «плохих» активов составляет около 2 трлн. рублей.

Меры господдержки привели к снижению средних ставок ипотечных кредитов крупнейшими банками приблизительно до уровня 11–12% годовых. В то же время устойчивый рост ипотеки сейчас ограничен как спросом (в связи с высоким уровнем ставок), так и по-прежнему сложной ситуацией в сфере обеспеченности активов банков пассивами. Также негативное влияние на этот сегмент рынка оказывает неоправданно высокий – на 300-400% выше себестоимости для индикативного московского рынка – уровень цен на недвижимость. По мнению некоторых экспертов, даже при снижении средней стоимости ипотеки до 12% годовых на ее оплату все равно будет уходить более 60% доходов среднестатистической семьи. [18, с. 10]

На основе анализа состояния ипотечного кредитования за 2010 год, несмотря на некоторые негативные моменты, можно сделать вывод о том, что ситуация на этом рынке постепенно восстанавливается, показатели начинают достигать докризисных значений и в скором времени можно ожидать дальнейших улучшений в сфере ипотечного кредитования. Подробная динамика и статистика по ипотечному кредитованию представлена в Приложениях 1 и 2.