3.6. Рынок ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге.

В настоящее время рынок жилья в Санкт-Петербурге практически

сложился. Разработана и успешно функционирует система регистрации прав

собственности на все виды объектов недвижимости. Активно развивается

инфраструктура рынка, корпоративная деятельность девелоперских,

риэлторских, оценочных, информационных агентств и их профессиональных

объединений, их взаимодействие с органами местной власти и управления.

Специфика ипотечного жилищного кредитования, требования,

предъявляемые к его ресурсному обеспечению, а также технологиям

андеррайтинга, выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, в значительной

степени сужает круг участников рынка.

Среди проектов ипотечного жилищного кредитования, реализуемых в

Санкт-Петербурге, можно выделить программу DeltaCredit, работающую с 1999

года, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, начатую в 2001

году, а также программу Raiffeisenbank.

Условия предоставления кредитов различаются валютой кредита, набором

кредитных продуктов, сроками, процентными ставками и размерами комиссий,

сопровождаемых выдачу кредитов.

Как правило, заемщик оплачивает 30% оценочной стоимости жилья за счет

собственных средств до выдачи кредита. Обеспечением по жилищным ипотечным

кредитам выступает приобретаемое жилье. Залог оформляется нотариально с

применением смешанной формы договора купли-продажи и ипотеки квартиры.

Максимальный размер кредита определяется, исходя из дохода семьи с

учетом числа несовершеннолетних иждивенцев, таким образом, чтобы

ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту, включающий погашение части

основного долга и начисленных процентов, не превышал трети семейного

дохода.

Выдача кредитов по этим программам сопровождается страхованием по трем

видам рисков: приобретаемой квартиры от рисков повреждения, жизни и

временной нетрудоспособности заемщика, утраты прав собственности на

квартиру. Общая годовая стоимость всех видов страхования в аккредитованных

страховых компаниях составляет 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%.

Страховая сумма ежегодно уменьшается со снижением задолженности по кредиту.

В Санкт-Петербурге выдача и обслуживание кредитов по программам

DeltaCredit и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию ведется в

сотрудничестве с банками-партнерами. По программе DeltaCredit - это Санкт-

Петербургские филиалы АКБ «Российский капитал» и Банка Первое Общество

Взаимного Кредита, по программе Агентства – АКБ «Российский капитал» и ОАО

«Санкт-Петербургский инвестиционный Технохимбанк».

Следует отметить, что в настоящее время Агентство по ипотечному

жилищному кредитованию находится в стадии реорганизации и деятельность по

обеспечению выдачи кредитов не ведет. По завершении реорганизации главными

целями Агентства станут:

1. Формирование рынка долгосрочных ипотечных жилищных кредитов,

выдаваемых российскими коммерческими банками частным заемщикам, и их

последующее рефинансирование Федеральным агентством посредством выкупа

закладных для обеспечения ликвидности банков;

2. Стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования для

снижения кредитного риска и обеспечения высокой надежности выпускаемых

агентством ценных бумаг.

3. Поддержка интересов рынка ипотечного кредитования в

правительственных органах и других государственных организациях.

На 11 марта 2003 года по двум рассматриваемым программам выдано 197

кредитов, из них по программе DeltaCredit – 167 на сумму 3,3 млн.

долларов, по программе Агентства – 30 на 14,7 млн. рублей.

Учитывая производный характер спроса на ипотечные кредиты от общего

объема спроса на рынке недвижимости и доступности ипотечных кредитов для

потенциальных заемщиков, можно с определенным приближением определить объем

рынка ипотечных кредитов Санкт-Петербурга в размере более 200 млн. долларов

при количестве потенциальных заемщиков с платежеспособным спросом - 30

тысяч семей и из них, как минимум, 10 тысяч семей, полностью отвечает

предъявляемым требованиям по кредитоспособности.[45]

Таким образом, несмотря на заинтересованность в развитии ипотечного

жилищного кредитования со стороны и государства, и населения, и

строительной отрасли, и других участников рынка недвижимости, к настоящему

моменту освоено менее 2% санкт-петербургского рынка жилищного ипотечного

кредитования.

Но даже при таком состоянии рынка ипотечного кредитования в Санкт-

Петербурге количество, общий объем и средний размер кредитной сделки из

года в год увеличиваются. Динамика показателей кредитного портфеля по

программе DeltaCredit, сформированного в 1999-2002 годах, приведена в табл.

№ 2:

Таблица № 2

Динамика показателей кредитного портфеля по программе DeltaCredit

| |2000 год |2001 год |2002 год |

|Число выданных |35 |53 |62 |

|кредитов, ед. | | | |

|Общий объем выданных |373,360 |958,168 |1,562,184 |

|кредитов, долл. США | | | |

|Средний размер |10,667 |18,079 |25,197 |

|кредита, долл. США | | | |

В свою очередь, за время работы консультационного центра в Северо-

западном филиале Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, были

предоставлены консультации и проведена предварительная квалификация более