Актуальные проблемы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

курсовая работа

1.1 Понятие и сущность ипотеки

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п. Иванов, В.В. Ипотечное кредитование. - М.: Юность, 2005. - С. 15 - 17.

Принципы ипотеки:

- гласность, или публичность - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

- специальность - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

- достоверность - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

- старшинство - преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

- бесповоротность - ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре; неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Существует следующая классификация ипотечных кредитов:

1. По объекту недвижимости: земельные участки, предприятия, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, дачи, садовые дома, объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования: приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства, приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли.

3. По виду кредитора: банковские, небанковские.

4. По виду заемщиков как субъектов кредитования :застройщики и строители, будущий владелец жилья.

5. По способу рефинансирования: выпуск ипотечных облигаций, предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии и др.

6. По способу амортизации долга: постоянный ипотечный кредит, кредит с переменными выплатами, кредит с единовременным погашением.

7. По виду процентной ставки.

8. По возможности досрочного погашения.

9. По степени обеспеченности.

Наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом. Киселев, А.А. Понятие и виды ипотеки // Нотариус. - 2005. - №1. - С.46-50.

Основные участники ипотечного кредитования:

Заемщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит;

Кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

Страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

Оценочные агентства - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонда, страховые компании);

Правительство - регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется возможность его отчуждения. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» в отношении отдельных видов недвижимого имущества установлен различный правовой режим, требующий тщательного учета. Цылигина, Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2005. - С. 65 - 66.

В сущности, первичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

Вторичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств.

Делись добром ;)