Ипотечное кредитование в России на примере банка ОАО "Монетный дом"

курсовая работа

2.2 Структурный анализ пассивов и активов банка

Пассивы банка представляют собой источники средств банка для вложения в активные операции. Рассматривая структуру пассивов банка необходимо определить долю собственных, заемных и привлеченных средств.

Крепкая капитальная база банка означает наличие значительной абсолютной величины собственного капитала как главного защитного источника поглощения риска активов и гарантирования средств вкладчиков и депозиторов.

Привлеченные средства банка, где основную их часть составляют депозиты, покрывают около 90% всей потребности в денежных средствах и используются для осуществления активных операций, получения прибыли.

Депозитную базу образуют средства юридических и физических лиц, аккумулированных банком в виде средств на расчетных и текущих счетах, в срочных депозитных и сберегательных вкладах.

Стабильность депозитной базы зависит от вида депозита, срока привлечения средств и степени чувствительности ресурсов банка к изменению процентной ставки. Чем больше стабильная часть депозитов, тем выше ликвидность банка, поскольку в этой части аккумулированные ресурсы не покидают банк.

Депозиты до востребования, проценты по которым не начисляются или незначительны, менее чувствительны к изменению процентных ставок и, следовательно, более стабильны. Их принадлежность к тому или иному банку в большей мере обусловлена такими факторами, как: качество и быстрота обслуживания; надежность банка; разнообразие услуг, предлагаемых вкладчикам; близость расположения банка от клиента. Поэтому, открывая расчетный или текущий счет в банке, удовлетворяющем указанным требованиям, клиент устанавливает долговременные связи с банком, постоянно расходуя и пополняя средства на счете.

Структура источников средств банка представлена в таблице 2.

Таблица 2. - Структура пассивов ОАО Банка «Монетный дом» за

2006-2008 год (тыс. руб.)

Источники

01/01/07

Удел. вес, %

01/01/08

Удел. вес %

Абс. откл.

01/01/09

Удел. вес, %

Абс. откл.

Собственные средства

19857

20,16

45567

16,95

+25710

59387

12,08

+13820

Привлеченные средства

78633

79,84

223252

83,05

+144610

408425

83,04

+185173

Заемные средства

0

0

0

0

0

24000

4,88

+24000

Итого:

98490

100

268819

100

+170329

491812

100

+222993

Рисунок 1. - Динамика изменения структуры пассивов ОАО Банка

«Монетный дом» за 2006-2008 год

Данные таблицы 2 и рисунка 1 свидетельствуют о том, что важнейшую роль в источниках средств банка играют привлеченные средства, данная тенденция прослеживается на протяжении всего анализируемого периода с 2006 г. по 2008 г. Доля данного источника возрастает как в абсолютном, так и в долевом соотношении.

Данная тенденция является положительной, так как привлеченные средства являются менее дорогими по сравнению с заемными средствами, так как в данном случае инициатором для размещения средств в банке являются вкладчики, кредиторы.

Доля собственных средств банка в финансировании активных операций банка невысока от 20,16 в 2006 г. до 12,08 в 2008 г., однако, данная ситуация вполне заурядна ведь в банковской практике существует правило: собственные средства составляют от 10 до 20% в общем объеме средств.

В 2008 г. в структуре источников появляются заемные средства, они наиболее дорогие среди возможных источников, на привлечение заемных средств банк идет при наличии следующих возможных условий: нехватка ликвидных средств, возможность разместить заемные средства под более высокие проценты.

Однако, для анализа ликвидной позиции банка, следует уточнить, за счет каких именно источников осуществляется привлечение средств.

Структура привлеченных средств ОАО Банка «Монетный дом» представлена в таблице 3.

Таблица 3. - Структура привлеченных средств ОАО Банка «Монетный дом» 2006-2008 г. (тыс. руб.)

Вид привлеченных средств

01/01/2007

01/01/2008

Абс. откл, тыс. руб.

01/01/2009

Абс. откл.

%

%

%

Выпущенные векселя

15496

19,7

43 534

19,5

+28038

82064

20,09

+38530

Депозиты, в т. ч.

6631

8,43

23 012

10,31

+16381

55948

13,7

+32936

До востребования

1048

1,33

2 956

1,32

+1908

553

0,14

-2403

До 30 дней

-

-

-

-

-

-

-

-

От 31 до 90 дней

1050

1,33

-

-

-1050

9

0

+9

От 91 до 180 дней

338

0,43

59

0,03

-279

1 347

0,33

+1288

От 181 до 1 года

424

0,54

11292

5,06

+10868

3 970

0,97

-7322

Свыше 1 года

3770

4,79

8 705

3,9

+4935

50 069

12,27

+41364

Кредиторская задолженность

-

-

1780

0,8

+1780

1282

0,31

-498

Обслуживание счетов

35895

45,65

80998

36,3

+45103

114425

28,01

+33427

Прочие обязательства

13981

17,88

50916

22,9

+36935

98 758

24,18

+47842

Итого

78633

100,00

223252

100,00

+144619

408425

100,00

+185173

Данные таблицы 3 свидетельствуют о том, что основным видом привлеченных средств ОАО Банка «Монетный дом» являются остатки на расчетных и текущих счетах клиентов, которые соответственно составили на 01/01/2007 - 35895 тысяч рублей, на 01/01/2008 - 80998 тысяч рублей, на 01/01/2009 - 114425 тысяч рублей, их доля соответственно составляла 46%, 36% и 28% в общей сумме привлеченных средств. Остатки на расчетных и текущих счетах являются наиболее привлекательными и наименее затратными в структуре обязательств кредитной организации. Привлекательность их состоит в том, что эти счета являются основными для клиента, через них проходит весь его оборот по притоку и оттоку средств. Если банк располагает достаточно солидной клиентской базой, то есть имеет большой объем расчетных и текущих счетов, то при всей неопределенности, изменении остатков на этих счетах в целом можно выявить минимальный неснижаемый их уровень по совокупности открытых клиентам счетов.

Следующей важной статьей привлечения денежных средств для банка являются эмитированные им векселя, их доля составила на 01/01/2007 - 19,7%, на 01/01/2008 - 19,5%, на 01/01/2009 - 20,09% от общего объема привлеченных средств.

Инициатором сделок с векселями является сам банк. Из этого вытекает, что он не может рассчитывать на привлечение этих ресурсов в обозримом будущем в том же объеме. Банк не уверен, что будет всегда размещать свои векселя. Способность привлекать средства на основе предложения, например векселей, может натолкнуться на неликвидность рынка векселей, снижение их доходности, изменение приоритетов инвесторов. Но основании вышесказанного представляется, что доля таких инструментов привлечения денежных средств, как векселя, должна занимать незначительный удельный вес, в противном случае банк будет подвержен риску ликвидности и процентному риску.

Структура использования средств банка представлена в таблице 4.

Таблица 4. - Структура активов ОАО Банка «Монетный дом» за 2007-2009 год

Активы банка

01/01/2007

01/01/2008

2008-2007, тыс. руб.

01/01/2009

2009-2008, тыс. руб.

тыс. руб.

уд. вес, %

тыс. руб.

уд. вес, %

тыс. руб.

уд. вес, %

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Денежные средства и счета в ЦБРФ

30572

31,04

107 934

40,15

+77362

67726

13,77

-40208

Государственные долговые обязательства

2673

2,71

968

0,36

-1705

968

0,20

0

Средства в банках

6327

6,42

23141

8,61

+16814

8368

1,7

-14773

Вложения в ценные бумаги для перепродажи

1300

1,32

2 137

0,80

+837

2230

0,45

+93

Ссудная задолженность и лизинг

47840

48,57

107745

40,08

+59905

330247

67,2

+222502

Проценты начисленные, Включая просроченные

0

0

6 678

2,48

+6678

14250

2,89

+7572

Основные средства, хозяйственные затраты и нематериальные активы

2810

2,85

11251

4,19

+8441

7953

1,62

-3298

Долгосрочные вложения в ценные бумаги и доли

5

0,01

49

0,02

+44

49

0,01

0

Наращенные доходы и авансовые расходы

415

0,42

96

0,04

-319

181

0,04

+85

Прочие активы

6548

6,65

8820

3,28

+2272

59840

12,17

+51020

Всего активов

98490

100

268819

100

+170329

491812

100

+222993

Результаты структурного анализа относятся к наиболее наглядным и информативным. Рассмотрим динамику наиболее весомых статей в активе баланса ОАО Банка «Монетный дом»: это денежные средства и счета в ЦБ РФ, ссудная задолженность.

Денежные средства и счета в ЦБ РФ составили: в 2006 г. - 30572 тысяч рублей, 2007 г. - 107934 тысяч рублей, 2008 г. - 67726 тысяч рублей, а удельные веса данной группы в общем объеме активов соответственно составили: 31%, 40%, 14%.

Можно отметить, что данная группа активов занимала большой удельный вес в общей сумме активов в 2006-2007 гг., однако, в 2008 г. произошло резкое снижение остатков данных статей в балансе банка, в связи с чем это произошло и как отразилось на ликвидности банка. Следует дать ответ на этот вопрос: данный вид активов не приносит доход банку, практически без риска, высоколиквиден.

Наличие остатков в кассе банка, банкоматах, обменных пунктах позволяет производить выплаты в соответствии с требованиями его клиентов. Однако, чем больше остатки средств в кассе, тем выше ликвидность, но тем выше затраты банка. Касса и приравненные к ней средства приносят доход банку в виде комиссий за обналичивание чеков, доставки денежных средств на предприятия и т.д. Однако, эти доходы не сопоставимы с расходами на содержание кассы, технику для пересчета денег, кассовые кабины, перевозку денег, кассовые кабины, содержание сотрудников, охраны и т.д.

Остатки средств на корреспондентском счете в Центральном банке обеспечивают ликвидность банку, не приносят доход, но связаны с определенным риском. В частности, списания или зачисления не принадлежащих банку средств, блокирование счета.

Такое резкое снижение удельного веса данной статьи в балансе банка настораживает, говорит о том, что банк перешел к весьма агрессивной политике, минимизируя остатки средств в кассе и на счетах в ЦБ, банк стремиться вложить их в более рискованные и высокодоходные операции, например, в кредиты. Данная статья имеет большой удельный вес балансе ООО КБ «Монетный дом» и составляет на 01/01/2007 г. - 47840 тысяч рублей, на 01/01/2008 г. - 107745 тысяч рублей, на 01/01/2009 г. - 330247 тысяч рублей, соответственно 49%,40%,67% в общем объеме активов баланса банка.

Однако, известно: уровень ликвидности банка тем ниже, чем выше доля кредитов в структуре активов. Это объясняется прежде всего тем, что кредиты и проценты по ним, как правило, не возвращаются в соответствии с первоначальными условиями кредитных соглашений. В этой связи, чем лучше методика оценки кредитоспособности клиентов коммерческого банка, тем лучше качество кредитного портфеля и выше конкурентные позиции банка и его ликвидность. Одновременно следует заметить, что кредитный портфель относится к наиболее доходной его части. Следовательно, банк идет на снижение ликвидности во имя увеличения доходности своей деятельности.

2.3 Предложения по внедрению кредитования по ипотечным

программам

Основными рычагами механизма банковского ипотечного кредитования являются: процентная ставка по ипотечному кредиту, величина первоначального взноса, стоимость приобретаемого жилья, длительность срока кредитования, схема погашения основного долга и процентов и др.

Изначально при предоставлении соответствующего кредита банку ОАО «Монетный дом» рекомендуется заключить партнерские соглашения со строительными организациями, осуществляющими возведение и продажу домов, это позволит увеличить клиентскую базу банка.

Для повышения кредитоспособности также предлагаются следующие меры:

- Предоставлять дисконт клиентам банка в течение продолжительного времени обслуживающимся в нем;

- Выдавать кредит в размере 80% от стоимости квартиры;

- Залогом возвратности кредита будет являться приобретаемое имущество (квартира).

Схема формирования и управления ресурсами (как элементом механизма банковского ипотечного кредитования) определяется особенностями внешней среды и кредитной политики ОАО «Монетный дом».

Характер рычагов, методов и ресурсов механизма банковского ипотечного кредитования определяет сущность, содержание, характер и методику расчета показателей его эффективности.

Рисунок 2. - Структура механизма банковского ипотечного

кредитования

С учетом инфляции при использовании фиксированных процентных ставок по ипотечному кредиту ОАО «Монетный дом» получает больший доход, чем при применении плавающих процентных ставок.

Такой доход ОАО «Монетный дом» получает в периоды роста цен на недвижимость. Более высокий доход от применения фиксированных процентных ставок может выступать показателем эффективности механизма ипотечного кредитования. Применение методики показано на стандартной схеме ипотечного кредитования (платежи по основному долгу разбиваются равными суммами на весь срок кредита, проценты считаются ежемесячно на фактический остаток ссудной задолженности). При реализации алгоритма, заложенного в методику, используются следующие параметры:

Q - аннуитет;

S - сумма кредита;

Р - процентная ставка по кредиту (% годовых);

Т - срок кредита (в годах).

За каждый год рассчитываются следующие показатели:

- сумма основного долга, не изменяющаяся в течение каждого года на протяжении всего срока кредитного договора;

- остаток основной суммы кредита после погашения долга в течение 1,…, n лет (n ? T); In - годовой темп инфляции (1 ? n ? T).

Сумма ежегодных платежей составит:

. (1)

Инфляция ежегодно «съедает» часть стоимости платежей. Сумма ежегодных платежей с учетом инфляции составит:

. (2)

Разница суммы ежегодных платежей и суммы ежегодных платежей, скорректированных на инфляцию представляет собой инфляционные потери банка - кредитора:

. (3)

В целом за весь срок кредита инфляционные потери составят:

. (4)

Если Р - фиксированная ставка, то, задавая указанные выше параметры ипотечного кредитования получим уровни инфляционных потерь банка в процессе ипотечного кредитования. В данном случае сумма предоставляемого кредита - 1000 тыс. руб., а фиксированная процентная ставка - 21%. При заданных параметрах, инфляционные потери ОАО «Монетный дом» составят существенную величину в сравнении с полученными процентными доходами.

В случае кредитования при фиксированной процентной ставке и при снижении уровня инфляции ОАО «Монетный дом» получает определенную выгоду по сравнению с кредитованием на основе плавающей процентной ставки, имеющей динамику снижения.

Таблица 5. - Инфляционные потери ОАО «Монетный дом» в процессе

ипотечного кредитования при фиксированной процентной ставке

Планируемые платежи без учета инфляции по годам, тыс. руб.

Год

1

2

3

ИТОГО

Основной долг

333,3

333,3

333,3

1000,0

Проценты

210,0

140,0

70,0

420,0

Всего платежи

543,3

473,3

403,3

1420,0

Планируемые платежи с учетом инфляции по годам, тыс. руб.

Инфляция, % годовых

12,00

10,00

8,00

Всего платежи с учетом инфляции

485,1

384,2

303,1

1172,4

Инфляционные потери кредитора

Потери, тыс. руб.

58,2

89,1

100,2

247,6

Инфляционные потери ОАО «Монетный дом» при кредитовании с плавающей процентной ставкой описаны формулами (5)-(6).

. (5)

В целом за весь срок кредита инфляционные потери составят:

. (6)

В таблице показано получение более высокого дохода ОАО «Монетный дом» вследствие фиксирования процентных ставок (в условиях заданных параметров). В данном случае, при объеме (сумме) предоставляемого кредита равного 1000 тыс. руб., процентная ставка снижается от 21% до 16%.

Таблица 6. - Эффект ипотечного кредитования для ОАО «Монетный

дом» при фиксировании процентных ставок

Планируемые платежи по фиксированной процентной ставке, тыс.руб.

Год

1

2

3

ИТОГО

Основной долг

333,33

333,33

333,33

1000,00

Проценты

210,00

140,00

70,00

420,00

Всего платежи

543,33

473,33

403,33

1420,00

Планируемые платежи с учетом снижения процентной ставки, тыс. руб.

Динамика прочих ставок Р, %

21,0

18,0

16,0

Проценты

210,00

120,00

53,33

383,33

Всего платежи

543,33

453,33

386,67

1383,33

Процентный выигрыш банка при фиксировании ставки

Эффект, тыс. руб.

0,00

20,00

16,67

36,67

Частично ОАО «Монетный дом» может компенсировать потери за счет установления фиксированной ставки - ее эффект равен 36,67 тыс. руб. (за первый год эффект равен нулю, поскольку допускается, что ставка может снижаться только в последующие годы).

С одной стороны, полученный доход банка при использовании фиксированной процентной ставки в сравнении с применением плавающей незначителен, но с учетом роста масштабов кредитования (например, до 200 млн. руб.) картина меняется).

Таблица 7. - Инфляционные потери ОАО «Монетный дом» в процессе

ипотечного кредитования в целом по портфелю кредитов

Планируемые платежи без учета инфляции по годам, тыс. руб.

Год

1

2

3

ИТОГО

Основной долг

66666,7

66666,7

66666,7

200000,0

Проценты

42000,0

28000,0

14000,0

84000,0

Всего платежи

108666,7

94666,7

80666,7

284000,0

Планируемые платежи с учетом инфляции по годам, тыс. руб.

Инфляция I,% годовых

12,00

10,00

8,00

Всего платежи с учетом инфляции

97023,8

76839,8

60626,1

234489,7

Инфляционные потери кредитора

Потери, тыс. руб.

11642,9

17826,8

20040,6

49510,3

В таблице показаны инфляционные потери при фиксированной ставке 21% и сумме кредита 200 млн. руб., в таблице 7 при той же сумме кредита ставка снижается от 21% до 16%.

Таблица 8. - Эффект ипотечного кредитования для банка при

фиксировании процентных ставок в целом по портфелю кредитов

Планируемые платежи по фиксированной процентной ставке, тыс.руб.

Год

1

2

3

ИТОГО

Основной долг

66666,67

66666,67

66666,67

200000,00

Проценты

42000,00

28000,00

14000,00

84000,00

Всего платежи

108666,67

94666,67

80666,67

284000,00

Планируемые платежи с учетом снижения процентной ставки, тыс. руб.

Динамика прочих ставок P,%

21,0

18,0

16,0

Проценты

42000,00

24000,00

10666,67

76666,67

Всего платежи

108666,67

90666,67

77333,33

276666,67

Процентный выигрыш банка при фиксированной ставке

Эффект, тыс. руб.

0,00

4000,00

3333,33

7333,33

Таким образом, представленная методика позволяет на основе ситуационного анализа, изменяя параметры схем банковского ипотечного кредитования, прогнозировать доходы, расходы и потери банка. При этом следует отметить, что банком практикуется продажа закладных.

Делись добром ;)